Спрос на коммерческие помещения в Екатеринбурге растет вместе с интересом бизнеса к новым жилым районам. За последние два года стоимость квадратного метра на первых этажах существенно увеличилась: в зависимости от локации рост составил от 40 до 100%. Значительная часть таких объектов в городе сейчас продается по цене 180–200 тыс. рублей за квадратный метр.
Интерес к таким помещениям понятен: первые этажи в новых жилых комплексах давно перестали быть второстепенной частью проекта. Именно здесь появляется повседневная инфраструктура района: магазины, кофейни, аптеки, пункты выдачи заказов, салоны красоты и другие сервисы, которыми жители пользуются каждый день. Для предпринимателей это шанс зайти в район раньше конкурентов. Для инвесторов — актив, который может прибавлять в цене по мере заселения квартала.
Густо или пусто?
Правда, для бизнеса важно не только само помещение — его площадь, цена и расположение в доме. Не меньшее значение имеет то, как девелопер в целом работает с коммерцией на первых этажах. Не все застройщики одинаково распределяют такие площади: в одних проектах коммерции слишком много, и арендаторам приходится конкурировать друг с другом за внимание жителей, в других пул помещений более сдержанный и сбалансированный. Во втором случае у бизнеса больше шансов занять заметную позицию и закрепиться в локации еще на старте.
Заметная точка
Именно поэтому на рынке коммерческой недвижимости давно действует понятное правило: в новых районах выигрывают те, кто приходят первыми. Пока квартал только заселяется, у предпринимателей есть возможность выбрать удачное помещение и занять свою нишу до того, как свободных площадей станет меньше. Затем вместе с ростом числа жителей увеличивается и клиентский поток, а вслед за ним — интерес к коммерческим помещениям, ставки аренды и стоимость самих объектов.
Ранний вход в развивающийся квартал дает сразу несколько преимуществ: можно занять более заметную точку, быстрее собрать лояльную аудиторию среди первых жителей и закрепиться на территории до того, как конкуренция станет плотной.
Его величество трафик
Структура коммерции в жилых комплексах обычно довольно предсказуема. В новых районах бизнес ориентируется не на случайный поток, а прежде всего на жителей ближайших домов. Поэтому первыми здесь почти всегда появляются сервисы, встроенные в повседневные маршруты: продуктовые магазины, кофейни, аптеки, пекарни, пункты выдачи заказов и бытовые услуги.
По данным исследования консалтинговой компании NF Group, в массовом сегменте жилья крупнейшую долю арендаторов занимают предприятия общественного питания: на кафе и рестораны приходится около 19% коммерческих помещений. На втором месте — продуктовые магазины, примерно 17%. Третью позицию занимают алкомаркеты — около 14%.
Бизнес или комфорт?
При этом состав арендаторов меняется в зависимости от класса жилья. В массовом сегменте основу коммерции составляют сервисы повседневного спроса: магазины формата «у дома», аптеки, кофейни, пекарни и пункты выдачи заказов маркетплейсов. За последние годы именно они стали одним из самых быстрорастущих форматов районной коммерции.
В проектах бизнес-класса инфраструктура обычно шире. Помимо базовых сервисов здесь чаще появляются рестораны и гастрономические проекты, фитнес-студии, частные медицинские центры, стоматологии и образовательные пространства — от языковых школ до детских развивающих студий.
В премиальном сегменте коммерция еще заметнее смещается в сторону сервисов повседневного комфорта. Там чаще открываются оздоровительные центры, косметологические клиники, студии пилатеса и персонального фитнеса, а также авторские рестораны и гастрономические проекты.
А что с окупаемостью?
По информации, приведённой на сайте РБК, срок окупаемости коммерческой недвижимости составляет в среднем 10–13 лет, а при удачном выборе локации — 5–7 лет. Для сравнения, этот же показатель в сегменте жилой недвижимости равняется 13–15 годам.
Средняя доходность офисов находится в диапазоне 8–12% годовых, тогда как максимальная доходность жилья не превышает 7%.
Также стоит отметить, что стоимость коммерческих площадей растет быстрее арендных ставок, что уменьшает срок окупаемости.
Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость складывается не только из арендных платежей, но и из роста стоимости самого объекта с течением времени, что дает двойную выгоду. Кроме того, коммерческая недвижимость демонстрирует устойчивость к кризисным явлениям: даже при высокой инфляции, ослаблении рубля и других рыночных колебаниях она сохраняет свою ценность, поскольку одни предприниматели уходят с рынка, а на их место приходят другие, нуждающиеся в оборудованных и удобных площадях, а временные спады, связанные со снижением спроса и затиханием деловой активности, длятся недолго и впоследствии с лихвой компенсируются последующими периодами роста.
Купить, чтобы сдавать
Коммерческое помещение в новом районе — это не только площадка под собственный бизнес, но и возможный арендный актив. Такой сценарий выглядит все логичнее на фоне роста ставок: если два года назад средняя аренда таких помещений составляла около 800 рублей за квадратный метр, то сейчас — уже 1,2–1,5 тыс. рублей. В наиболее востребованных локациях рост оказался еще существеннее: с 2,5–2,6 тыс. до примерно 5 тыс. рублей за квадратный метр.
Объяснение здесь простое: по мере заселения новых кварталов у жителей почти сразу возникает спрос на повседневные сервисы рядом с домом — от магазинов и аптек до кофеен и пунктов выдачи. Для покупателя коммерческих площадей это означает, что вход в такой актив на раннем этапе может быть не только способом занять перспективную локацию, но и эффективным вложением средств, ориентированным на дальнейший рост арендной ставки и стоимости самого помещения.
Перспектива
Эту модель можно увидеть на практике в жилом комплексе «Зеленый остров» на ВИЗе. Коммерческие помещения здесь начали заполняться практически одновременно с появлением жителей. Уже сейчас в двух построенных домах работают пункты выдачи заказов Wildberries, Ozon и «Яндекс Маркет», продуктовые магазины «Магнит» и «Монетка», а также салон красоты «Стиляги».
Такая структура арендаторов типична для новых районов: сначала туда заходят сервисы ежедневного спроса, которыми жители пользуются постоянно.
Но сам район только формируется. Проект «Зеленый остров» предполагает строительство 19 домов высотой от 16 до 25 этажей, поэтому по мере заселения квартала будет расти и спрос на новые форматы бизнеса.
Как правило, вслед за базовой коммерцией в таких проектах появляются кофейни и пекарни формата «у дома», медицинские и стоматологические центры, фитнес-студии, салоны красоты, образовательные проекты и детские центры. Иными словами, коммерческая среда здесь развивается вместе с самим районом.
Варианты
Дополнительный потенциал формирует и среда комплекса. Между домами появятся пешеходные бульвары и дворы без машин, а в перспективе — школа, детский сад, кафе и благоустроенная набережная Верх-Исетского пруда. Такие пространства усиливают пешеходный поток и делают район точкой притяжения не только для жителей комплекса, но и для гостей района.
Для предпринимателей, которые рассматривают новые районы как точку роста, в квартале уже сейчас доступны коммерческие помещения. В жилом комплексе «Зеленый остров» предлагаются два офиса площадью 93 и 74,3 кв. м с окнами на обе стороны дома. Такие пространства подойдут под интернет-магазин, небольшой коворкинг, магазин спортивного инвентаря или мастерскую.
Приобрести любое из помещений можно в рассрочку: первоначальный взнос составляет 30% от стоимости, оставшаяся сумма выплачивается равными квартальными платежами до 15 декабря 2026 года. Удорожание на остаток составляет 10%.
Рассрочку предоставляет АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость — Урал».