Именно так. После очень крутых продаж в конце года сейчас мы имеем серьёзное падение продаж.
Как видно из графика, продажи квартир по ДДУ в феврале просели практически в 3 раза. Это самое большое падение продаж за последние два года.
Казалось бы, рынок летит к чертям и: «всё пропало, шеф, гипс снимают, клиент уезжает».
Но тут появляется график №2, на котором отражено количество денежных средств, полученных застройщиками за продажу квартир по ДДУ.
И вот здесь начинается самое интересное.
Обратите внимание: февральское снижение доходов застройщиков не ниже других антипиков продаж за последние два года.
Это говорит нам сразу о нескольких вещах:
- снизился спрос в первую очередь на студии;
- вырос спрос на большие квартиры;
- последние 3–4 месяца цена новостроек выросла примерно на 25%.
Именно поэтому застройщики сейчас могут продавать вместо 4 квартир — 2 и чувствовать себя вполне нормально.
Почему вообще произошло падение продаж?
Нужно понимать, что пик продаж последних месяцев был вызван не фундаментальными процессами, а в первую очередь хайпом вокруг очередного «конца семейной ипотеки».
Многие люди ускорили решение о покупке квартиры, что резко увеличило:
- количество продаж по ДДУ
- и одновременно цены на новостройки.
Естественно, после такого всплеска покупок в ноябре и декабре должна была наступить пауза.
Фактически ноябрь и декабрь вобрали в себя часть спроса из:
- января
- февраля
- возможно, даже марта.
Плюс нельзя забывать и про сезонный фактор — зимой продажи традиционно охлаждаются.
Что происходит с предложением!
Теперь смотрим график №3 — остатки непроданных метров в Москве.
Для понимания:
10 миллионов квадратных метров даже при текущих темпах продаж (примерно 190 тысяч квадратных метров в месяц) застройщики распродадут примерно за 3 года.
При этом средний срок строительства дома — те же 3 года.
Фактически нынешний объём остатков позволяет застройщикам совершенно спокойно смотреть в будущее и не переживать за продажи.
Самая важная цифра на рынке!
Теперь график №4 — отношение распроданности к стройготовности.
С конца 2024 года показатели только растут:
с 91% до 96–98% в 2026 году.
Для понимания:
Нормальное значение этого показателя — 60–70%.
А текущие почти 100% означают катастрофический дефицит квартир.
То есть: спрос сильно и системно превышает предложение.
И если учитывать, что в 2026 году количество новых ЖК на старте продаж будет меньше, чем в 2025, ситуация может стать ещё более напряжённой.
Что будет дальше
О факторах, которые привели к такой ситуации, о том, что думают застройщики и какие решения они будут принимать, я напишу в ближайшие дни — потому что эта статья уже получилась достаточно большой.
Но хочу коротко сказать о том, что будет происходить в ближайшие 3–4 месяца и что я рекомендовал бы делать тем, кто задумывается о покупке квартиры.
Что делать покупателям
1️⃣ Сейчас — лучшее окно для покупки
Ближайшие 1–1,5 месяца — оптимальное время для покупки новостройки в 2026 году.
Часть застройщиков будет запускать:
- акции
- скидки
- субсидированные ипотеки
- рассрочки
Это нужно им для наполнения эскроу-счетов.
Таких застройщиков будет немного, но они точно будут.
Например, недавно «Страна Девелопмент» давала скидки до 48% (реальная скидка была около 10–15%) с 27 февраля по 5 марта.
Именно такие моменты нужно ловить и использовать.
2️⃣ В ближайшие полтора месяца цены будут стабильны
В ближайшие 1–1,5 месяца сильного роста цен не будет.
Скорее всего рынок ждёт период относительной стабильности.
3️⃣ Май снова разгонит цены
Начиная с конца апреля и особенно в мае, снова начнут разгонять тему:
«очередная смерть семейной ипотеки».
Напомню — с 1 июня планируются изменения условий, о которых я писал ранее.
А это означает только одно:
рынок снова начнёт ускоряться, а цены — расти.