Апартаменты — это гибкий инструмент для ревитализации зданий или лазейка алчных девелоперов?
На рынке долгое время существовало несколько видов апартаментов и причин, почему они случились, давайте посмотрим на все варианты:
1. Редевелопмент исторических зданий с бережным формированием функции и инвестированием в среду. Это когда у вас какой-то цех, какой-то дом, который может быть интересным с точки зрения архитектуры, а его приспосабливают к проживанию людей. Тут очень решает половину вопросов история с дизайн-проектом для нового восприятия пространства, не хочется скатываться до «смотря какой fabric, смотря сколько details», в данном случае это важно. Из примеров — St. Nickolas от Vesper, это апарты в историческом здании, которое получило новую жизнь. Сюда можно приписать гораздо более дешевый проект — «Апартаменты Берег Яузы», где тоже довольно гигиенично создали жилую функцию в ранее неприспособленном для этого месте. Сюда же отнесем KleinHouse, Tribeca Apartments и т. д.
2. Алчный редевелопмент — тут история более жесткая. Когда уже уставшую недвижимость одевают в жилую функцию и, так сказать, выжимают историю до конца. Тут чаще всего фигурируют бывшие заводские помещения и уставшие гостиницы или общаги. Кстати, именно из таких объектов поставляются новости в формате «В Москве была продана квартира (конечно же, это не квартира) 4 кв. м» или что-то в таком духе. Из примеров: «Галерея ЗИЛ» или бывшая гостиница «Кузьминки».
3. Новая стройка, где бы нельзя построить было квартиры по разным причинам. Очень достойный проект «Рассвет Loft-Studio». Когда интересный продукт находит свою аудиторию, но квартиры там воткнуть было просто нереально.
4. Новая стройка, где нельзя было выполнить нормы по обеспечению социалкой, но в рамках проекта заложены квартирные принципы формирования планировочных решений. Таких проектов на рынке довольно много, плюс сейчас ряд девелоперов их переводит в квартиры, так как сутево они не отличаются от квартир. Например, мы это реализовали в проекте «Верейская, 41». Об этом в свежем материале газеты «Коммерсантъ» с моим комментарием.
5. «Сервисные» апартаменты по сути номер в гостинице, в который можно было проинвестировать частному клиенту. Из хороших кейсов надо выделить апарт-отели Yes. Модель довольно сложная с точки зрения управления, поэтому история в Москве не масштабировалась и не завоевала ощутимой доли рынка.
6. Ну и финальный вариант. Когда алчность новой стройки пересилило любую логику. Планировки — это вагон из студий, в которых никогда не будет нормального солнечного света и т. д. К сожалению, кейсов на рынке тоже много, и это как раз и было одним из камушков прикрыть согласование апартаментов в Москве.
С 2024 года согласовывать новые проекты с апартаментами перестали, поэтому это исчезающий вид недвижимости.
И теперь главный вопрос из какого апарт-проекта сняты эти фотографии?
