Недавно мне позвонил один агент с многолетним опытом работы в недвижимости и спросил:
могут ли его привлечь к ответственности, если он ввел клиента в заблуждение в части оплаты налогов с продажи недвижимости.
Суть вот в чем: по сделке, которую он провел в 2024 году, клиенту прилетело "письмо счастья" из ФНС с требованием уплатить огромный налог на доход, полученный по договору уступки права требования (ДУПТ).
Понятное дело, что клиент начал искать виноватого.
И если на сделке не было юриста, то крайний кто? - Риэлтор.
На что клиент готов пойти в ситуации, когда с него неожиданно пытаются взыскать существенную сумму денег, предсказать сложно.
Пойдёт ли он в ФНС с налоговым адвокатом и постарается минимизировать налог законным путём,
или пойдёт в суд с попыткой взыскать эту сумму с "виноватых",
или просто «вынесет оценку» работе риэлтора и молча заплатит долг,
- не известно.
А такие неприятные ситуации после сделки могут возникнуть не только по поводу налогов, но и, например:
- если вторая сторона сделки не исполнила обязательства по договору надлежащим образом (не своевременно передает объект или не передали обещанного в нем имущества, или не сняли с регучета зарегистрированных лиц в оговоренные сроки, или в квитанции за ЖКХ по объекту появился приличный долг),
- если пришло приглашение в суд от бывших супругов продавца, не давших согласие на продажу совместно нажитого имущества, или других третьих лиц (наследников, отказников от приватизации и т.п.).
Конечно, 100%-ой гарантии, что таких ситуаций с вами не возникнет, не даст даже сопровождающий вас юрист, поскольку нельзя гарантированно предугадать действия людей.
Но снизить вероятность возникновения таких ситуаций - юрист однозначно может!
Мы не зря подписываем с контрагентом дополнительные документы на сделке с санкциями за несвоевременное или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
Чаще всего это отрезвляет нерадивого продавца/покупателя.
Как, например, у меня был случай, когда продавец не хотел вовремя передавать квартиру после перехода права собственности к покупателю и полного расчета, ссылаясь на то, что не успел собрать вещи, подвели грузчики, сверхзанятость на работе и т.п.
Как вы считаете, покупателя должны волновать причины почему продавцу не хватило установленного по соглашению сторон срока на освобождение квартиры после сделки?
Нет, не должны.
У него тоже есть свои планы и обстоятельства.
Есть договор с четкими конкретными условиями, которые обязательны для исполнения обеими сторонами.
Я, как юрист покупателя, отреагировала на ту ситуацию мгновенно.
На следующий же день по истечении срока передачи квартиры претензия с подробным описанием санкций и конкретными ссылками на закон и нарушенные пункты в договоре купли-продажи квартиры находилась у продавца в мессенджерах, на электронной почте и была ему отправлена заказным письмом с уведомлением Почтой России.
Желание продавца пожить еще немного в чужой квартире тут же прошли и квартира была передана в тот же день, хотя и практически ночью.
Вернемся к нашему риэлтору с его вопросом об ответственности за введение в заблуждение клиента.
Чтобы правильно и более точно ответить, нужно изучить ситуацию досконально:
какие документы были оформлены с клиентом на оказание риэлторских услуг,
что входило в услуги,
зафиксировано ли клиентом мнение риэлтора про налоги в переписке или на бумаге, и т.д.
Если договор с риэлтором ограничен информационными услугами, и в нем нет обязанности проверять консультировать по налогам, то любой суд скажет, что клиент сам должен был проявить осмотрительность.
И в качестве последствий для риэлтора будут выступать только репутационные риски.
Что само по себе тоже неприятно.
Поэтому не стоит быть излишне самоуверенным и трактовать налоговое законодательство по своему усмотрению.
Это относится не только к риэлторам, но и к продавцам объектов недвижимости, включая уступку права требования по договору долевого участия.
Если вы когда-нибудь сталкивались с одной из таких ситуаций:
- после сделки узнали о серьезном налоге с продажи недвижимости,
- вам или вашему клиенту посчитали налог не от суммы в ДКП, а от фактической стоимости объекта,
- вам насчитали налог вместо ожидаемого освобождения от налога,
то вам стоит задуматься об изучении основ налогообложения физических лиц либо не забывать своевременно обращаться при каждой продаже недвижимости за уточнениями к знающим специалистам.
Цена вопроса копеечная, а спасти ваши деньги, нервы, а возможно репутацию – точно поможет.
Но если в целом говорить о видах ответственности риэлтора, то есть и более серьезные случаи недобросовестного исполнения своих обязанностей риэлторами, где действительно по суду с них были взысканы убытки.
Например, если суд установил, что риэлтор:
знал о невозможности законного проведения сделки,
ввел клиента в заблуждение относительно «чистоты» сделки,
получил деньги за услуги, которые фактически не могли привести к результату, то решение суда может быть и такое:
- взыскать вознаграждение как неосновательное обогащение,
- взыскать проценты за пользование чужими деньгами и компенсацию за моральный вред.
У судов по таким делам позиция такая:
риэлтор обязан действовать разумно и добросовестно, и не вправе оказывать услуги, заведомо ведущие к незаконной или невозможной сделке.
Есть, например, случаи в судебной практике, когда суд признал, что:
услуги риэлтора оказаны ненадлежащего качества,
клиент понес реальные убытки (задаток, расходы).
В результате были взысканы убытки с риэлторской организации.
Суть дела заключалась в том, что в соглашении о задатке агентство не прописало ограничение, имеющееся на продаваемом объекте в виде статуса «объекта культурного наследия». Покупатель, когда узнал об этой «особенности» объекта, потребовал от продавца задаток в двойном размере.
А продавец обратился в суд за взысканием убытков с агентства, представляющего его интересы и оказавшего ему риэлторскую услугу ненадлежащего качества по Закону о защите прав потребителей.
Итак, случаи привлечения риэлторов к гражданской ответственности в судебной практике –есть, но они единичны.
Поскольку риэлторов привлекают к ответственности, если доказано:
введение в заблуждение,
не предоставление существенной информации,
оказание услуг, заведомо не приводящих к результату.
Причем ключевое значение всегда имеет содержание договора!
И не стоит путать гражданскую ответственность с уголовной, где риэлтор присваивал деньги и обманывал клиентов, совершая действия мошеннического характера.
Такие случаи тоже бывают.
Хотя в таких случаях правильнее называть преступников своим именем – ни риэлторами, а мошенниками.
Так, например, в Удмуртии риэлтор действовал по доверенностям и сопровождал сделки купли-продажи недвижимости, где убеждал людей, что сделки проходят нормально, получал деньги от покупателей, не передавал их продавцам, фактически скрывал реальное положение дел и присваивал средства.
Суд приговорил его к 8 годам лишения свободы, гражданские иски потерпевших удовлетворены.
Подобный кейс был и в Челябинске, где риэлтор вводил клиентов в заблуждение при операциях с жильём, фактически организовывая мошеннические сделки.
Суд также приговорил к 8 годам лишения свободы, а также взыскан штраф и ущерб.
Безусловно, границы между уголовными и гражданскими категориями дел четко определены:
Уголовные: риэлтор врёт, крадёт деньги, имеет умысел, ответственность – приговор,
Гражданские: есть подтверждение, что риэлтор не исполнил или исполнил ненадлежащим образом услуги по договору, чем нанес ущерб клиенту, ответственность – возмещение убытков.
А если риэлтору пытаются вменить, что он «не робот» и не знает всё на свете, то, конечно, такое обвинение не состоятельное и привлечь риэлтора к ответственности не удастся.
Самое интересное у нас в России пардокс.
С одной стороны, мы утверждаем, что риэлторы за свои услуги берут много.
С другой стороны, мы хотим, чтобы риэлтор был настолько универсальным специалистом, чтобы смог решить все наши вопросы: помочь найти недостающую сумму денег на покупку, устранить ошибки в документах, решить вопрос с опекой, договориться со всеми собственниками объекта, когда они не только абсолютно разные люди, но еще и живут порой в разных регионах, решить вопрос с регистрацией по месту жительства для устройства детей именно в эту школу, поменять валюту на рубли по самому выгодному курсу, встретить в самолета или с поезда участника сделки, свозить в ПНД и НД за справками, а лучше добыть все необходимые справки и сведения самому, быть за участкового и узнать все о будущем доме и о соседях, чуть ли не узнать всю историю болезни продавца и всех членов его семьи, помирить с супругой до сделки для получения согласия на продажу объекта, сдать квартиру только людям со славянской внешностью с гражданством РФ без детей, животных, вредных привычек, и где купить дешевле классные шторы на кухню.
Порой диву даешься, с какими вопросами клиенты обращаются к своему риэлтору.
Риэлторы – это люди с невероятно широким мировоззрением, с безграничным терпением и потрясающим чувством юмора.
Я вообще считаю, что в России профессия риэлтора сильно недооценена.
Это специалист, который должен уметь держать на контроле множество вопросов одновременно, чтобы были соблюдены интересы клиента и сделка была безопасной.
Я лично сотрудничаю с очень многими агентами и с большим уважением отношусь к их труду.
Да, и клиенты от них в полном восторге.
Ведь многие из них спасают людей от потери единственного жилья или от банкротства.
Некоторым бабушкам повезло и риэлторы спасли их от мошенников на телефоне.
А есть и самые сердобольные среди представителей этой профессии. Это те, кто платит за справки и выписки за клиентов из своего кармана и даже регистрируют у себя в квартире клиентов, когда это требуется для сделки.
Один клиент даже записал своего агента в книге контактов в телефоне: «Дарья риэлтор Дана мне Богом».
Конечно, риэлторы бывают абсолютно разной квалификации и с разным опытом.
Кто-то отлично разбирается в новостройках, кто-то знает всё о вторичке, кто-то самый лучший брокер по ипотеке, а кто-то в налогах, как рыба в воде.
Знать всё и хорошо разбираться во всех вопросах – невозможно.
Риэлтор лишь помощник в решении вопроса с недвижимостью, и не является стороной сделки.
Окончательное решение всегда остается за самим клиентом, который вправе перепроверять, уточнять и анализировать представленную агентом информацию.
Особенно, если этот агент представляет не ваши интересы, а интересы другой стороны.
Ведь согласитесь никому и в голову не придет привлекать к ответственности риэлтора за достоверность информации по продаваемому объекту, если он скрыл от покупателя, что в квартире кто-то недавно умер, или что соседи алкоголики, или что наверху живет семья с тремя маленькими детьми, которые не дают спать по ночам, или что слышимость невероятная и все соседи слышат друг друга, или что в квартире есть тараканы и т.д.
Всё-таки у риэлтора продавца - задача продать.
А вот у покупателя задача всё проверить и убедиться, что это действительно хороший и безопасный объект.
Задача серьезная и ответственная.
Хотите переложить ответственность за безопасность сделки на риэлтора - вряд ли получится.
Риэлторы прописывают в договоре минимальные обязанности (поиск, показ, переговоры) и избегают ответственности за юридическую проверку – и это нормально.
За безопасность сделки все таки должен отвечать «профильный» специалист – юрист.
У него должны быть соответствующие знания, опыт, насмотренность документов и навыки по минимизации выявленных рисков.
Кстати, во всех цивилизованных странах брокер и юрист – это две разные фигуры с отдельными независимыми друг от друга обязанностями.
Брокер отвечает за выгодную для клиента купли-продажу объекта.
Юрист – за юридическую безопасность сделки.
Чтож, надеюсь, мой знакомый риэлтор, неправильно проконсультировавший клиента по поводу налогов, сделает выводы, и в следующий раз привлечет к сделке знающего специалиста.
А остальным участникам рынка (риэлторам, покупателям, продавцам) я искренне желаю быть осмотрительными, не торопиться при принятии решений, доверять только проверенным специалистам и лучше бы их у вас было двое: риэлтор и юрист.
Глядишь, и не придется потом искать виноватого.
