Представьте: вы много лет живете в многоквартирном доме, который постепенно приходит в негодность. Стены трескаются, фундамент проседает, коммуникации текут. Наконец, межведомственная комиссия признает дом аварийным и подлежащим сносу. Вас ждет расселение. Но что вы получите взамен? Деньги? Новую квартиру? И кто решает?
Сейчас это зависит от региона, от программы, от того, признан дом аварийным до 2017 года или после. Единого правила нет. И часто собственник не может выбрать — ему либо предлагают выкупную цену (которая может быть ниже рыночной), либо дают квартиру в другом месте (не всегда удобном).
Но ситуация может измениться. В Госдуму внесен законопроект № 1161101-8, который предлагает дать собственникам аварийного жилья право выбора: либо деньги (по рыночной цене в том же населенном пункте), либо новое жилое помещение взамен изымаемого.
В этой статье я расскажу, что сейчас происходит с расселением аварийного жилья, что меняет новый законопроект, какие споры он вызывает в отраслевом сообществе, и что делать собственникам, если их дом признали аварийным.
Поехали разбираться в жилищных перспективах.
Что сейчас: как расселяют аварийные дома
На сегодняшний день расселение аварийного жилья в России регулируется несколькими нормативными актами, и единой системы нет.
Основные документы:
- Жилищный кодекс РФ (статья 32) — устанавливает общий порядок изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
- Федеральный закон № 185-ФЗ — о Фонде содействия реформированию ЖКХ (программа переселения из аварийного жилья, признанного таковым до 1 января 2017 года).
- Региональные программы — для домов, признанных аварийными после 1 января 2017 года.
Что получает собственник сейчас:
- Денежное возмещение — выкупная цена, которая определяется как рыночная стоимость жилья + убытки (переезд, аренда и т.д.). Но на практике оценка часто занижается, и собственникам приходится судиться.
- Другое жилое помещение — может быть предоставлено по договору мены или как возмещение в натуре. Но не всегда это равноценная квартира, и не всегда в том же районе.
Главная проблема: у собственника нет права выбора. Что предложат — то и получай. Если предложат деньги, но вы хотите квартиру — ваши проблемы. Если предложат квартиру в другом районе, а вы хотите деньги — тоже не выбираете.
Что предлагают депутаты: право выбора
Законопроект № 1161101-8 вносит изменения в статью 32 Жилищного кодекса РФ. Суть поправок:
Собственник изымаемого жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, имеет право по своему выбору на:
выплату возмещения за изымаемое жилое помещение в размере не ниже рыночной стоимости в том же населенном пункте;
предоставление другого жилого помещения взамен изымаемого.
Что это значит на практике:
- Если ваш дом признали аварийным, вы сами решаете, что вам удобнее: получить деньги и купить квартиру на рынке (в том же городе, районе, где захотите) или получить готовую квартиру от государства.
- Если выбираете деньги, их сумма должна быть не ниже рыночной стоимости аналогичного жилья в том же населенном пункте. Это защита от занижения выкупной цены.
- Если выбираете квартиру, она должна быть равноценной изымаемой по общей площади, количеству комнат и благоустройству, и находиться в том же населенном пункте.
Почему законопроект вызывает споры
Не все эксперты и чиновники поддерживают эту инициативу. Есть серьезные контраргументы.
Аргументы «ЗА»:
- Право выбора — это справедливо. Собственник должен сам решать, что ему лучше: деньги или квартира. Это его имущество, и он имеет право распоряжаться им.
- Защита от занижения выкупной цены. Если закон обяжет платить не ниже рыночной стоимости, у собственников будет меньше споров с оценкой.
- Возможность остаться в своем районе. Если собственник хочет квартиру, он получит ее в том же населенном пункте, а не «на окраине города».
- Ускорение расселения. Когда собственники не спорят с выкупной ценой годами, процесс идет быстрее.
Аргументы «ПРОТИВ»:
- Аварийное состояние — часто результат бездействия собственников. Как отмечают эксперты, аварийное состояние дома, как правило, не появляется внезапно. Это результат многолетнего небрежного отношения к общему имуществу со стороны собственников помещений, длительного непроведения ремонтных работ и других технических мероприятий.
- Дополнительные льготы могут стимулировать безразличие. Если собственники знают, что в случае аварийности они получат новое жилье по выбору, у них может пропасть стимул вовремя проводить капремонт, следить за состоянием дома, участвовать в общих собраниях.
- Бюджетная нагрузка. Обеспечить выкуп по рыночной стоимости во всех регионах — это огромные расходы. Не все муниципалитеты смогут это потянуть.
- Риск злоупотреблений. Возможны случаи, когда собственники намеренно доводят дом до аварийного состояния, чтобы получить новое жилье.
Что такое «равноценное жилье» и «рыночная стоимость»
Законопроект использует важные понятия, которые нужно четко понимать.
Равноценное жилое помещение:
- Должно иметь общую площадь не меньше изымаемого.
- Количество комнат — не меньше.
- Благоустройство — не ниже (вода, отопление, канализация, газ/электричество).
- Местоположение — в том же населенном пункте.
При этом не требуется, чтобы квартира находилась в том же районе или доме. Но если раньше могли переселить в соседний город, теперь — только в пределах того же населенного пункта.
Рыночная стоимость возмещения:
- Определяется независимым оценщиком.
- Не может быть ниже рыночной стоимости аналогичного жилья в том же населенном пункте.
- Включает не только стоимость самой квартиры, но и убытки (расходы на переезд, аренду на время поиска нового жилья, упущенную выгоду).
Если собственник не согласен с оценкой, он вправе ее оспорить в суде — так же, как и сейчас.
Что будет с теми, кто уже в очереди на расселение
Законопроект еще не принят. Он находится на рассмотрении в Госдуме. Если его примут, он вступит в силу с определенной даты (обычно с 1 января следующего года или через определенное время после опубликования).
Для кого будут действовать новые правила:
- Для домов, признанных аварийными после вступления закона в силу.
- Для тех, чьи дома уже признаны аварийными, но изъятие еще не произошло — возможны переходные положения, но обычно новые правила применяются к правоотношениям, возникшим после вступления закона в силу.
То есть если ваш дом уже признан аварийным и вам уже предложили выкуп или переселение, скорее всего, новые правила вас не коснутся. Если же процесс только начинается — есть шанс, что попадете под новый порядок.
Как сейчас защитить свои права при расселении
Пока законопроект обсуждается, действуют старые правила. Но и в них есть способы защитить свои интересы.
Если вам предлагают выкупную цену:
- Не соглашайтесь сразу. Закажите независимую оценку рыночной стоимости вашей квартиры. Если оценка окажется выше, чем предложение администрации, у вас есть основания для спора.
- Учитывайте убытки. В выкупную цену должны входить не только стоимость квартиры, но и:
расходы на переезд;
расходы на аренду жилья на время, пока вы ищете новое;
стоимость услуг риелтора;
упущенная выгода (если вы сдавали квартиру). - Идите в суд. Если администрация занижает выкупную цену, оспаривайте ее в суде. Судебная практика в таких делах чаще всего на стороне собственников.
Если вам предлагают другое жилье:
- Проверьте равноценность. Сравните общую площадь, количество комнат, благоустройство, местоположение. Если предлагаемая квартира хуже, вы вправе отказаться.
- Если не устраивает район — требуйте равноценное. Закон не требует, чтобы новое жилье было в том же районе, но оно должно находиться в том же населенном пункте. Если вас переселяют в другой город — это нарушение.
- Если дом признан аварийным до 1 января 2017 года — действует программа Фонда ЖКХ, и правила переселения более льготные. Если после — региональная программа, условия могут быть разными.
Бесплатная консультация юриста
Заключение
Законопроект о праве выбора для собственников аварийного жилья — это важная инициатива, которая может существенно улучшить положение граждан. Если его примут, у собственников появится реальная возможность самим решать, что для них лучше: получить деньги и купить жилье на рынке или взять готовую квартиру от государства.
Главные тезисы законопроекта:
- Право выбора — собственник сам решает: деньги или жилье .
- Выкупная цена — не ниже рыночной стоимости в том же населенном пункте .
- Предоставляемое жилье — равноценное и в том же населенном пункте .
Но есть и серьезная дискуссия. Критики справедливо указывают: аварийное состояние дома часто возникает из-за того, что собственники годами не проводили капремонт, не участвовали в содержании общего имущества. Дополнительные льготы могут стимулировать безразличие. Если люди знают, что в любом случае получат новое жилье, зачем им заботиться о своем доме?
Что делать собственникам уже сейчас:
- Если ваш дом признан аварийным, не ждите, пока все решится само. Участвуйте в общих собраниях, требуйте от администрации информации о сроках расселения.
- Если вам предложили выкуп — закажите независимую оценку. Не соглашайтесь на заниженную цену.
- Если вам предложили квартиру — проверьте ее равноценность. Не стесняйтесь отказываться, если она хуже вашей.
- Если ваши права нарушаются — обращайтесь в суд. Судебная практика по расселению аварийного жилья в большинстве регионов сложилась в пользу собственников.
Вам нужна юридическая консультация? Наша команда профессиональных юристов готовы помочь защитить ваши права! Оставьте заявку прямо сейчас, и мы оперативно разберем вашу ситуацию.
Законопроект еще не принят, но он уже внесен в Госдуму. Следите за его судьбой. Если он станет законом, у собственников аварийного жилья появится мощный инструмент защиты — право выбора. А пока — защищайте свои права в рамках действующего законодательства. И помните: от того, как собственники относятся к своему дому, зависит, не станет ли он аварийным раньше времени.