Как оформить банкротство с сохранением жилья?
Возможно ли банкротство при наличии ипотеки? Изымут ли такую квартиру и как ее сохранить — ответы на эти насущные вопросы вы найдете далее.
Россияне, которые столкнулись с финансовыми трудностями и имеют долги по кредитам, микрозаймам, налогам, услугам ЖКХ, могут воспользоваться процедурой банкротства (127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Оно помогает законно освободиться от долгов, если нет возможности их выплачивать.
Однако, если объявить себя финансово несостоятельным, то банкротство наступает по всем обязательствам, даже если они исполняются. Например, ипотека платится, а банкротство наступило в связи с невозможностью обслуживать другой кредит или микрозаем.
С апреля 2026 года заработает закон, который позволяет обанкротившимся россиянам получить до 10% выручки от продажи единственного ипотечного жилья. Вместе разбираемся, как сохранить ипотечное жилье, и в чем суть нового закона.
Можно ли оформить банкротство с ипотекой
Закон не запрещает подавать заявление о банкротстве, даже если у должника есть ипотека. Но в данном случае речь может идти только о банкротстве через суд, но не через МФЦ. В этом случае оставшаяся сумма выплаты по ипотеке должна включаться в реестр требований кредиторов. Если есть другие кредиторы, требования банка должны погашаться приоритетно, за исключением некоторых -например выплаты алиментов.
После того как суд проверит обоснованность заявления о банкротстве, продажа банком квартиры во внесудебном порядке запрещена, а сам должник не сможет продать или даже сдать квартиру без согласия банка. Должнику назначается финансовый управляющий. С этого момента срок исполнения всех долгов считается наступившим, любые сделки и платежи на сумму более 50 тыс. руб. можно проводить только с письменного согласия финансового управляющего.
Подать заявление о банкротстве можно при сумме долга у физического лица от 500 тыс. руб., для ипотеки нет дополнительных требований. «Если заявление о банкротстве подает кредитор, то для физлица сумма основного долга должна быть не менее 500 тыс. руб. и просрочка в течение трех месяцев»
У некоторых банков вошло в практику не только взыскивать задолженность по ипотечному кредиту с просрочившего должника через суд, но и затем банкротить его. Это вызвано желанием банков обезопасить себя от других кредиторов должника и получить возможность реализовать на торгах ипотечное (находящееся в залоге) жилое помещение, не ограничиваясь минимальной ценой. Поэтому многие заемщики, которые не справляются с кредитной нагрузкой и пропускают несколько платежей, сначала получают судебное решение о досрочном взыскании всей суммы остатка кредита и пени, а затем становятся банкротами по инициативе банков.
Заберут ли квартиру при банкротстве?
При банкротстве ипотечное жилье включается в конкурсную массу и продается на торгах, даже если оно единственное. Согласно ст. 446 ГК РФ, жилье не подлежит взысканию, если для должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Но есть исключение — если такое жилье находится в залоге, то на него эта норма не распространяется. Если жилое помещение является предметом залога, то оно может быть продано, а все проживающие в нем граждане подлежат выселению добровольно или по решению суда.
Таким образом, при банкротстве физлица ипотечная квартира включается в конкурсную массу и подлежит продаже, чтобы удовлетворить требования залогового кредитора — банка. Однако если это единственное пригодное для проживания помещение гражданина-банкрота, вырученные от продажи средства в первую очередь направляются залогодержателю (обычно банку). Если после погашения долга остаются деньги, они возвращаются должнику, поскольку защищены исполнительским иммунитетом единственного жилья.
Вносить платежи за ипотеку при банкротстве не нужно, штрафы и пени не начисляются. Но это актуально для тех, кто не намерен сохранить ипотечную квартиру с помощью мирового соглашения. Самостоятельные выплаты по ипотеке становятся невозможными, так как блокируются и закрываются все счета должника, а банковские карты нужно отдать финансовому управляющему.
Если все же удастся оплатить часть ипотечного долга банку, другие кредиторы или финансовый управляющий могут через суд признать эти выплаты недействительными, поскольку они оказывают предпочтения банку перед другими кредиторами.
В России заработал новый закон об изъятии недвижимости.
Однако, на сегодня все же есть механизмы, которые дают возможность должнику сохранить ипотечное жилье. В сентябре 2024 года в силу вступил закон, который позволяет не изымать единственное жилье, взятое в ипотеку, у россиянина, проходящего процедура банкротства.
По этому закону в рамках дела о банкротстве можно заключить в арбитражном суде с ипотечным кредитором (банком) мировое соглашение. Согласия других кредиторов и финансового управляющего при этом не требуется. Если суд утвердит мировое соглашение, то на ипотечное жилье не будет обращаться взыскание.
И все же долг по ипотеке нужно будет выплачивать. Банкрот может делать это сам, если у него будут на это доходы, или платить ипотечный кредит могут третьи лица (например, родственники). Таким образом, единственное ипотечное жилье не будет выставлено на торги в рамках дела о банкротстве и его можно сохранить.
«После утверждения соглашения судом жилье исключается из конкурсной массы, не продается и взыскание на него не обращается. Должник продолжает платить по графику, а просрочки (если они есть) погашаются в порядке, указанном в соглашении. Если должник нарушит условия, банк сможет снова потребовать включения долга в реестр и продажи квартиры», — пояснил арбитражный управляющий.
По словам юристов, новый механизм существенно упростил процедуру сохранения ипотечной квартиры и сделал ее более прозрачной и понятной.
Спасет ли новый закон единственное заложенное жилье ипотечника?
Для сохранения ипотеки при банкротстве должнику необходимо:
- инициировать переговоры с банком о заключении мирового соглашения;
- согласовать условия погашения задолженности (включая график платежей и порядок погашения имеющихся просрочек);
- подать заявление об утверждении такого соглашения в суд, рассматривающий дело о банкротстве;
- после того как суд утвердит соглашение, квартира исключается из конкурсной массы, а обязательства по ипотеке исполняются в обычном режиме.
Закон о сохранении банкротам 10% от продажи ипотечного жилья
В конце марта 2026 года президент России Владимир Путин подписал закон, который разрешает оставить гражданину-банкроту около 10% выручки от продажи его единственного ипотечного жилья. Изменения внесены в закон «О несостоятельности (банкротстве)». По новым правилам, если жилье, купленное в ипотеку, является единственным для гражданина-банкрота, то деньги от его продажи распределяются следующим таким образом:
80% — идут на погашение требований кредитора, то есть на погашение ипотеки;
10% — на погашение требований кредиторов первой и второй очереди, если другого имущества для этого не хватило;
10% (но не более суммы первоначального взноса и внесенных платежей по ипотеке) передаются гражданину-должнику.
Помимо этого, банкрот получит денежные средства, которые могут остаться после расчета со всеми кредиторами. Между тем у данного закона есть важные нюансы, отмечают юристы. Например, суд (по иску участников дела о банкротстве) вправе уменьшить сумму выплаты гражданину-должнику, если:
передаваемая должнику сумма явно превышает сумму, достаточную для удовлетворения потребности гражданина и членов его семьи в жилье.
По словам юристов, новый закон направлен на то, чтобы должник не остался без жилья. При этом впервые возникает ситуация, при которой банк получает неполное удовлетворение своих требований — не все деньги от предмета ипотеки. «Раньше такого не было. Да, была и есть возможность заключить мировое соглашение и погасить обязательства не в полном объеме», — отметил Илья Бахилин. «Но на это нужно было согласие банка, теперь — нет. Банк сейчас получает 80%, в то время как раньше он получал — 100%», — добавил он
Механизмы сохранения ипотеки при банкротстве
Есть еще несколько способов, которые помогают должнику сохранить ипотеку и как следствие жилье при процедуре банкротства. Рассмотрим некоторые из них.
1. Мировое соглашение
Мировое соглашение можно заключить непосредственно с банком только на единственное жилье, на остальные объекты мировое соглашение заключается при отсутствии других кредиторов или со всеми кредиторами одновременно. Такое соглашение позволяет заемщику сохранить недвижимость, которая находится в залоге у банка, и избежать ее продажи на торгах. Долг в данном случае можно реструктуризировать или частично списать, сохранив недвижимость. Мировое соглашение может быть подписано только по добровольному согласию всех кредиторов.
2. Реструктуризация долга
До поправок 2024 года сохранить ипотечное жилье при банкротстве можно было преимущественно через утверждение плана реструктуризации долгов. В таком плане могло быть предусмотрено как поэтапное погашение ипотечной задолженности, так и вариант с продажей жилья — если залоговый кредитор возражал против предложенных условий.
Хотя формально старый механизм через план реструктуризации продолжает существовать, на практике должники теперь будут преимущественно использовать новый способ, так как он предоставляет более четкие гарантии сохранения жилья и не зависит от позиции других кредиторов.
ВЫВОД
Банкротство с ипотекой возможно. Раньше ипотечную квартиру изымали, даже если она была единственная, поскольку такая недвижимость является залоговой. Осенью прошлого года в силу вступили поправки, которые меняют эту суть и позволяют сохранить единственную ипотечную квартиру.
Для этого необходимо заключить мировое соглашение с банком, исключив ипотечную квартиру из конкурсной массы. Соглашение других кредиторов не нужно.
Если суд утвердит мировое соглашение, то на ипотечное жилье не будет обращаться взыскание. Долг по ипотеке нужно будет выплачивать. Делать это может сам банкрот или третьи лица (например, родственники).
И не забываем - в случае если вам понадобится консультация по банкротству от профессионального юриста - пишите, и мы решим любой вопрос в кратчайшие сроки!