После смерти родственника квартира переходит в общую долевую собственность нескольких наследников, начинается самое сложное. Люди, которые ещё недавно были близкими, вдруг оказываются заложниками одних квадратных метров. Один хочет продать, другой хочет жить, третий — сдавать. Компромисс найти трудно, а судебные разбирательства могут длиться годами.
В этой статье рассмотрим реальный случай из практики. Он показывает, как можно одновременно решить две задачи: определить порядок пользования квартирой, чтобы каждый наследник получил свой угол, и выписать того, кто фактически утратил право проживания, но продолжает числиться зарегистрированным.
Рассмотрим ситуацию:
К юристу обратилась Ольга (имя изменено). Ситуация была следующей.
После смерти отца открылось наследство в виде трёхкомнатной квартиры в Ростове-на-Дону. Наследниками первой очереди стали трое детей: Ольга, её старший брат Виктор и младшая сестра Татьяна. Никто не оспаривал наследство, все вступили в права, получив по 1/3 доли в праве общей долевой собственности.
Проблема возникла, когда брат Виктор, который проживал в этой квартире вместе с отцом до его смерти, остался там жить после открытия наследства. Он не пускал сестёр в квартиру, ссылаясь на то, что «жил тут всегда». При этом коммунальные платежи не платил, накопился долг, а сёстры не могли ни пользоваться своими долями, ни продать их, потому что покупателя на долю в «проблемной» квартире найти почти невозможно.
Ольга хотела получить доступ к своей части жилья, с последующей выпиской брата из квартиры, чтобы впоследствии продать свою долю или всю квартиру целиком. Татьяна же планировала временно сдать свою комнату, чтобы окупать коммунальные расходы.
На консультации Ольга принесла свидетельства о праве на наследство, технический паспорт квартиры, выписку из домовой книги (где были зарегистрированы все трое) и документы о долгах по ЖКУ.
Юрист объяснил клиентке, что перед поставлены две разные, но взаимосвязанные задачи:
1. Определение порядка пользования жилым помещением, чтобы каждый сособственник получил право пользования конкретными комнатами и местами общего пользования.
2. Выписка брата из квартиры, но только в том случае, если он утратит право пользования. Просто так выписать сособственника, который имеет долю в праве собственности, нельзя. Если Виктор собственник 1/3 доли, он имеет право быть зарегистрированным по месту своей доли.
Однако из выписки ЕГРН и домовой книги выяснилось: на момент смерти отца Виктор был зарегистрирован в этой квартире, но никогда не был её собственником до наследования. После смерти отца он вступил в наследство, но фактически продолжал проживать. Его право пользования как наследника неразрывно связано с его долей.
Выписать его можно только в двух случаях: либо он добровольно выпишется, либо суд признает, что его доля в квартире является незначительной и он не имеет реальной возможности проживать, а его регистрация нарушает права других собственников. Но это сложный путь.
Я предложил другую стратегию: сначала определить порядок пользования, а затем предложить Виктору выкупить доли сестёр или, наоборот, продать свою долю им. Если он откажется, на основании определённого порядка пользования можно ставить вопрос о принудительном выкупе доли.
Второй этап: определение порядка пользования
Квартира была трёхкомнатной: две изолированные комнаты и одна проходная. Был подан иск в суд об определении порядка пользования. Подготовлены исковое заявление, в котором был предложен вариант:
· Ольге выделить изолированную комнату 17 кв. м;
· Татьяне — изолированную комнату 15 кв. м;
· Виктору — проходную комнату 12 кв. м, так как он проживает один и ему достаточно этой площади;
· места общего пользования (кухня, коридор, санузел) оставить в совместном пользовании.
В суде Виктор возражал: он требовал себе большую комнату, ссылаясь на то, что он мужчина и ему нужно больше пространства. Однако суд принял во внимание, что проходная комната является изолированной (имеет отдельный вход) и соответствует доле Виктора (1/3 от общей жилой площади составляет примерно 14,6 кв. м, а комната — 12 кв. м, разница незначительна). Кроме того, юрист представила доказательства того, что Виктор препятствует сёстрам в пользовании квартирой, не пускает их, что свидетельствует о конфликтном характере.
Суд удовлетворил требование клиентки. Порядок пользования был установлен. Теперь у каждого наследника было законное право на конкретную комнату, а Виктор не мог запретить сёстрам заходить в их помещения.
Третий этап: попытка выписать брата
После решения об определении порядка пользования Виктор продолжил тот образ жизни в квартире, как и до начала суда.
Процесс занял очень много времени. Было совершено ряд судебных разбирательств в результате чего суд назначил оценочную экспертизу, определил рыночную стоимость 1/3 доли, и сёстры выплатили Виктору компенсацию. После этого право собственности Виктора прекратилось, он утратил право пользования и выписан из квартиры.
В каждом случае все индивидуально. Варианты решения тоже свои. Поэтому не затягивайте визит к юристу.
Это пример того, как наследственные споры перерастают в жилищные, и без грамотной юридической стратегии стороны могут годами «делить» квартиру, уничтожая друг друга и теряя деньги.
В результате совместной работы с юристом:
· Каждый наследник получил право пользования конкретной комнатой.
· Виктор, который был главным конфликтным фактором, утратил право собственности и был выписан.
· Ольга и Татьяна стали полноправными владельцами квартиры и смогли распоряжаться ею по своему усмотрению.
Консультация телефону 89094113569.
Юридическая фирма "Бурдина и партнеры", г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская 116г. Офис 303
#развод #семейныйюрист #раздел имущества #алименты #соглашениеодетях #мировоесоглашение #брачныйдоговор #юристРостов #юристРостовнаДону #онлайнконсультация #спорыодетях #семейноеправо
#Ростов-на-Дону #Ростовскаяобласть #Батайск #Таганрог #Шахты #Новочеркасск #Волгодонск