В ходе обучения спекулятивному трейдингу стал лучше разбираться в финансовых активах.
Собрал систему для анализа и прогноза по семи основным трендовым линиям данных по факторам, влияющим на цену недвижимости в Москве
- Цена на нефть BRENT
- Курс USDRUB
- Ставка рефинансирования
- Объём сделок по покупке новостроек
- Цена метра в долларах и рублях
- Средний доход москвича
- Доступность квадратного метра в месяцах
Было непросто разобраться в разношерстных источниках и свести их в одну панель по масштабу с отсчетом по годам для наглядности.
Из нее очевидно, что главный фактор, от которого зависит цена московского квадрата, это цена BRENT.
При этом долларовая цена мосбетона следует строго параллельно, отклонения минимальны.
С рублевыми ценами интереснее, с 2014 года тренд потерял нефтяной след. Стал менее волатильным и отчетливо лонговым.
Что касется доходов населения: у меня было интуитивное чувство того, что размер зарплаты мало влияет на цену, теперь эту идею подтверждают цифры.
С 2008 года долларовая зарплата москвича практически не меняется, диапазон от 2 до 2.5 тыс в месяц. По доступности квадрат стоит 2-2.5 средних зарплат.
С 2020 года низкие ипотечные ставки вызвали всплеск объемов продаж, который ускорил рост цен.
С 2023 года ставки вернулись к 15+ процентам и теперь на цену квадрата снова влияет цена BRENT и курс доллара.
И если цена в 100 долларов плюс продержится хотя бы 6 месяцев, то средняя цена квадрата в Москве составит 5-5.5 тысяч долларов.
Эскалация конфликта на Ближнем Востоке говорит о том, что 100 долл за баррель становятся реальностью на долгое время, ибо Штатам это выгодно.
Очень похоже на то, что разыгрывается сценарий геосценарий нефть 100+, газ 700+
При курсе 90-100 руб за доллар цена на новостройки должны стоить 500-600 тыс за квадрат и цена уже там, просто пока кажется не сильно привычной и рыночной.
А плавное снижение ипотечной ставки будет подбрасывать рублевую ликвидность, кредитную и депозитную, в бетон.
Теперь у меня нет сомнений в том, что покупать коммерцию по лобовым ценам в лучших местах, за которые будут конкурировать отделы развития застройщиков, имеет практический смысл.
Особенно с применением схем рассрочки с парковкой остатка в депозиты или залоговые займы.
