Юридический аудит ГАБа и стрит-ритейла: что проверить, чтобы не пожалеть

Юридический аудит ГАБа и стрит-ритейла: что проверить, чтобы не пожалеть

🏢 Вы платите несколько десятков, а то и сотен миллионов рублей за объект, который видели максимум пару раз, а продавец или брокер утверждают, что «всё хорошо». Верить? Конечно же НЕТ! Нужно заказывать юридический аудит, чтобы проверить объект.

📜 Первое, с чего начинают профессионалы - история права собственности и правоустанавливающие документы. Распространённое заблуждение: если объект находится в собственности продавца более 3 лет - значит, претензий быть не может. Необходимо изучить всю цепочку переходов права собственности - не только последнюю запись в ЕГРН. Увы, общий срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года, однако для третьих лиц, не являющихся сторонами сделки, он может достигать 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

🏗 Второе - законность строительства объекта. Зарегистрированное право собственности не означает законность возведения здания. Значительная часть объектов коммерческой недвижимости в России была построена в отсутствие разрешительной документации и формально является самостроем - несмотря на запись в реестре. При покупке отдельно стоящего здания или его части необходимо запросить разрешение на строительство и акт ввода в эксплуатацию в обязательном порядке.

🗺 Третье - вид разрешённого использования (ВРИ) земельного участка. Если земельный участок под зданием имеет ВРИ «для объектов культурного назначения» или «для административных зданий», использование помещения в целях торговли является формальным нарушением. Необходимо проверить ВРИ земли, а не только назначение помещения в документах о праве собственности.

🔍 Четвёртое - обременения, аресты и притязания третьих лиц. Выписка из ЕГРН фиксирует только зарегистрированные обременения. Помимо этого необходимо проверить наличие судебных разбирательств с участием продавца, исполнительных производств, налоговых задолженностей по объекту, а также - не является ли продавец банкротом или потенциальным банкротом. Сделка с банкротом может быть оспорена в течение трёх лет.

🏦 Пятое - корпоративные процедуры продавца. Если продавец - юридическое лицо, необходимо убедиться, что сделка надлежащим образом одобрена уполномоченным органом: советом директоров, общим собранием участников или иным органом в зависимости от устава. Крупная сделка, совершённая без такого одобрения, впоследствии может быть оспорена самим же продавцом.

📋 Шестое - договор аренды и права арендатора. При покупке ГАБа приобретается не просто помещение, но и все обязательства перед действующим арендатором. Необходимо детально изучить: срок договора и условия его расторжения, порядок индексации арендной ставки, перечень обязательств, которые договором возложены на собственника, наличие у арендатора права преимущественного выкупа или опциона на выкуп (а вдруг?).

📐 Седьмое - сервитуты и доступ к объекту. Если попасть в помещение можно только через площадь другого собственника, вопрос оформления сервитута необходимо решить до подписания ДКП, а не после. Отсутствие юридически оформленного права прохода - это риск полной потери доступа к объекту при смене соседа-собственника.

📄 По итогам аудита появляется заключение. Заключение должно содержать не только текстовую часть с выводами, но и приложения оригиналов / копий всех полученных документов с датами их получения.

💡 Зачем об этом всём знать? Объекты ГАБ или стрит-ритейла перед покупкой нужно ОБЯЗАТЕЛЬНО проверять по четырём группам рисков: юридические, финансовые, технические и специальные (градостроительные). Юридический аудит - это только часть работы по анализу рисков. Чем больше рисков удастся найти при проверке - тем больше элементов давления на продавца при обсуждении финальной цены. Обратная сторона тщательной проверки объекта - риск полного отказа от сделки без компенсации понесённых на проверки и аудиты расходов. Но тут уж - лучше перебдеть, чем недобдеть. Это я так думаю.

Если наберём много (>100) 🔥 - напишу подобные посты по содержанию остальных категорий исследований.

💬 Дубль в MAX (на всякий)