В преддверии решения ЦБ о ключевой ставке девелоперы Екатеринбурга и Тюмени поделились с РБК УрФО о своими ожиданиями и рассказали, насколько устойчив их бизнес.
Главные новости бизнеса и политики УрФО — в канале МАХ и Telegram. Подпишитесь, пожалуйста
Мартовское заседание ЦБ стройкомплекс ожидает с большим нетерпением. Запредельные кредитные ставки, установленные регулятором полтора года назад, больно ударили по всей отрасли и фактически отрезали массового покупателя от рыночной ипотеки. С тех пор девелоперы попробовали разные способы привести клиентов в отделы продаж: рассрочки, субсидируемые ставки и скидки, но перелома не произошло.
Запас прочности заканчивается даже у крупных игроков. На рентабельность бизнеса стала давить зависимость от проектного финансирования, закредитованность из-за рекордных запусков строек в период льготной ипотеки и недостаток платежеспособного спроса сейчас.
Нравится РБК? Главные новости дня, эксклюзивы и аналитика ждут вас:
на радио
в подписке
в Max
в Telegram
в приложениях для Android или iOS
Всплеск покупательской активности, вызванный пересмотром условий Семейной ипотеки, оказался краткосрочным. Денег от покупателей на эскроу-счетах хватает только на то, чтобы покрыть 70% долга перед банками. Из-за этого компании начали затягивать сроки строительства и надеяться, что за выгаданное время продадут больше квартир.
Тем не менее, доля нераскупленных новостроек в городах УрФО растет. В Тюмени, например, ситуация на рынке недвижимости близка к затоваренности, а в Курганской области и ХМАО девелоперы и вовсе строят вдвое больше, чем успевают продать.
Застройщики рассчитывают на значительное снижение «ключа», но понимают, что для этого пока нет никаких предпосылок.
Ожидания по ключевой ставке
Генеральный директор ГК «География» Эдуард Оганян
В стройке: 240 тыс. кв. метров
Города: Тюмень, Курган
— Полагаю, что будет снижение на 0,5%. Резкие колебания ставки вряд ли возможны в связи с политикой Центробанка в сторону снижения инфляции. В целом по году, полагаю, что как минимум в каждое следующее заседание может происходить снижение ставки на 0,5%. Это позволит в конце года достичь показателя около 12%, что будет хорошим результатом.
Генеральный директор ГК «Атлас Девелопмент» Владимир Городенкер
В стройке: 267 тыс. кв. метров
Города: Екатеринбург, Москва, Сочи
— Снижение даже на полпроцента — это хорошо. Каждые полпроцента — это огромные деньги в виде выплат процентов по проектному финансированию. А еще снижение ключевой ставки помогает привлекать инвесторов. Менее выгодным становится держать средства на депозитах, и инвесторы охотнее вкладывают их в недвижимость — коммерческую или жилую.
Самое главное — это тенденция. Покупатель понимает, что может взять жилищный заем под нынешние 19%, а через год-полтора — рефинансировать под однозначную цифру.
Коммерческий директор «Брусники» в Екатеринбурге Александр Бабуленко
В стройке: 1,61 млн кв. метров
Города: Екатеринбург, Тюмень, Челябинск, Сургут, Курган, Пермь, Москва, Петербург, Новосибирск, Омск, Липецк
— Предполагаю, что сегодня ключевая ставка не изменится, так как инфляционные риски с учетом внешней ситуации остаются высокими. Ставка влияет на стоимость заемных средств для бизнеса и для конечных покупателей квартир. Девелоперы платят больше процентов по проектному финансированию, а покупательская способность и спрос на ипотеку падает.
Это осложняет рефинансирование, поэтому покупатели неохотно берут ипотеку на рыночных условиях. Кроме того, высокая ключевая ставка сопровождается инфляцией в строительстве (материалы, зарплаты), что давит на маржинальность проекта.
Учредитель строительной экосистемы «Звезда» Назар Добровольский
В стройке: 77 тыс. кв. метров
Города: Тюмень, Тобольск
— Обновленный прогноз ЦБ задает ориентир на среднесрочную перспективу. Возвращение к нейтральной ставке должно произойти к 2028 году. Путь к «дешевым деньгам» будет плавным и займет несколько лет, но сам вектор четко обозначен.
Дальнейшие шаги ЦБ будут зависеть от динамики развития ситуации на мировых рынках и внутри страны. Возможно, пойдет на снижение ключевой ставки более быстрыми темпами уже в этом году.
Руководитель управления финансовых продуктов и партнерских продаж компании «Север» Михаил Худадян
В стройке: 167 тыс. кв. метров
Города: Екатеринбург, Тюмень, Москва
— Базовый сценарий — сохранение ключевой ставки на текущем уровне. Регулятор, скорее всего, возьмет паузу, чтобы оценить эффект от ранее принятых решений: рынок и экономика в целом уже адаптируются к текущим условиям, и резких изменений денежно-кредитной политики в ближайшее время не ожидается.
Основатель компании Baza Development Марк Заводовский
В стройке: 115 тыс. кв. метров
Города: Екатеринбург, Москва
— На ближайшем заседании ЦБ ожидаем очередное снижение ключевой ставки только на 0,5%. При «ключе» на этом уровне и ужесточении условий по Семейной ипотеке девелоперский бизнес переживает тяжелые времена.
Об устойчивости девелоперского бизнеса
Эдуард Оганян:
— Девелоперский бизнес при высоких ставках, естественно, стрессует. Сложившаяся ситуация не только делает дорогими деньги для реализации проектов, но и снижает спрос на девелоперскую продукцию — квартиры, коммерческие помещения, паркинги и другие объекты. В такой ситуации выживают высокомаржинальные проекты, которые находятся в развитых городских локациях, обеспеченных всей социальной инфраструктурой.
Выигрывает застройка уже развитых районов в рамках КРТ, застройка больших площадей новых районов, точечная застройка в центре города. Когда, помимо нескольких очередей жилых комплексов, есть школа, садик, поликлиника, спортивные объекты.
А вот проекты на окраине города — без коммуникаций и социальных объектов — скорее всего, будут ставиться на паузу до улучшения ситуации. Работа возобновится при понижении ставки и повышении спроса на объекты недвижимости. Новые проекты развивать в такой ситуации практически невозможно.
Этот год станет годом кризисного управления, но уже в цикле снижения стоимости денег и упразднения программ льготного кредитования. Поэтому кое-кому еще может быть плохо, ввиду особенностей проекта, но, в основном, устойчивость девелоперы найдут. Говорить о массовых банкротствах я бы не стал. Будут пересматривать себестоимость проектов, дофинансироваться под пристальным надзором банковской сферы.
Не думаю, что появятся обманутые дольщики или проекты-долгострои. У банков достаточно ликвидности. Проекты в любом случае достроят, в крайнем варианте с заменой застройщика или генподрядчика. Неприятности с затянутым строительством никому не нужны. В завершении строительства объектов застройщики и банки одинаково заинтересованы.
Александр Бабуленко:
— Крупные федеральные игроки и проекты — устойчивее, малые застройщики — уязвимы. В их проектах из-за высокой стоимости заемных средств ожидаю роста просрочек по вводу более чем на полгода. Средние и крупные девелоперы, как правило, стабильнее, но возможно замедление продаж.
Назар Добровольский:
— Отрасль подтвердила относительно высокий запас прочности, а экономика после спада готовится к сбалансированному росту. Мы адаптировались к работе в условиях жесткой денежно-кредитной политики — это новая реальность, к которой девелоперы подходят структурно.
Устойчивость бизнеса обеспечивается несколькими факторами. Во-первых, девелоперы и банки научились предлагать гибкие продукты и инструменты стимулирования продаж. Во-вторых, у многих компаний есть запас ликвидности, сформированный в предыдущие годы. Важно и то, что у нас есть понятный горизонт: мы понимаем, что высокие ставки — это временный этап и к 2028 году мы планируем выйти на комфортный уровень 7,5-8,5%. Это позволяет взвешенно планировать новые проекты и управлять текущим портфелем.
Более того, в нынешней ситуации девелоперы остались не одни. Все девелоперы сотрудничают и ведут партнерские отношения с крупными устойчивыми банками. Именно банковская система позволяет смотреть в будущее и реализовывать проекты.
Михаил Худадян:
— Девелоперский бизнес сохраняет устойчивость. Отрасль уже прошла этап первичной адаптации: компании пересматривают финансовые модели, оптимизируют издержки и активнее используют гибкие финансовые инструменты. Например, застройщики расширяют программы субсидирования ипотеки, предлагают различные форматы рассрочки и совместные продукты с банками. Это позволяет поддерживать спрос даже при дорогом кредитовании.
В целом можно говорить о том, что отрасль способна сохранять устойчивость в среднесрочной перспективе, хотя при длительном сохранении высоких ставок давление на маржинальность будет постепенно нарастать.
Марк Заводовский:
— Отрасль в целом может справляться еще какое-то время. Но вот отдельно взятые игроки начнут испытывать колоссальные трудности уже в самом ближайшем будущем. Кредитная нагрузка слишком высока.
О комфортной ставке
Эдуард Оганян:
— Здесь уместна расхожая фраза: чем ниже — тем лучше. Но действительное оживление спроса под рыночную ставку произойдет при 15% в ДДУ. Сейчас ключевая ставка 15,5%, плюс банковская надбавка около 5%. Получается, что реальная рыночная ставка ДДУ на сегодня — 20,5%. При такой математике понятно, что если ставка ЦБ будет в районе 11-12%, то можно ожидать возврат к продажам уровня 2023 года.
Александр Бабуленко:
— 11-12%.
Назар Добровольский:
— Рост продаж напрямую зависит от доступности ипотеки. Чтобы рыночная ипотека стала массово доступной, ключевая ставка должна вернуться к уровню 6-7%, что обеспечит рыночные ставки в районе 10%.
Однако оживление спроса мы увидим раньше. Первые признаки восстановления появятся уже при снижении ставки ЦБ до 10-11%. Тогда рыночные ставки по ипотеке опустятся до психологически важного уровня в 13-14%. Это не вернет нас к буму прошлых лет, но создаст основу для постепенного восстановления спроса.
Михаил Худадян:
— Рост продаж жилья зависит не только от уровня ключевой ставки, но и от доступности ипотечных программ для конечного заемщика. Сейчас рынок во многом адаптировался к текущим условиям, и ключевым фактором станет не столько конкретный уровень ставки, сколько формирование устойчивого тренда на ее снижение.
По мере появления сигналов о последовательном смягчении денежно-кредитной политики можно ожидать постепенного восстановления спроса, однако динамика будет во многом зависеть от политики банков и параметров ипотечных программ.
Марк Заводовский:
— На рост продаж жилья можно рассчитывать, начиная с ключевой ставки на уровне 12-13%. Достижение таких показателей возможно не ранее конца года. А для возвращения спроса на устойчивый рост «ключ» должен опуститься до уровня более комфортных 9-10%.
Читайте также:
ЛУКОЙЛ списал зарубежные активы на ₽1,6 трлн
Израиль нанес удар по Сирии
Иран ввел плату за проход через Ормузский пролив