С февраля 2026 года всё чаще появляются обсуждения регистрации в апартаментах — якобы теперь она разрешена. Такое внимание объясняется тем, что апартаменты — с юридической точки зрения нежилое помещение, а значит оформить постоянную регистрацию там нельзя. Чаще всего апартаменты покупают как инвестицию и сдают посуточно. Однако новое решение Конституционного суда изменило практику — впрочем, суд разрешил лишь временную прописку в апартаментах. Разбираемся, что за дело стало началом изменений, что они означают для обычных людей и как можно зарегистрироваться в апартаментах.
Изменения начались с жалобы россиянки, которой отказали в регистрации
Дело о регистрации началось с жалобы Виктории Пиуновой, которая обратилась с заявлением о регистрации по месту пребывания себя, мужа и двух несовершеннолетних детей. Зарегистрировать себя и членов семьи Виктория собиралась в апартаментах гостиничного типа, принадлежащих на праве собственности матери супруга.
Вместе с заявлением Виктория предоставила заверенное у нотариуса согласие собственника на регистрацию, копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию (с указанием на предназначение здания для размещения гостиницы) и копию плана этажа, на котором расположены апартаменты. Однако в регистрации ей отказали, после чего Виктория обратилась в суд. Суды общей юрисдикции поддержали отказ.
В решениях судов было указано, «что регистрация по месту пребывания на основании заявления граждан в помещениях, являющихся нежилыми, законодательством не предусмотрена; а регистрацию в гостинице осуществляет ее администрация». Однако в решениях также констатировали, что, хотя здание предназначено для размещения гостиницы, само помещение (апартаменты) в состав гостиничного фонда не включено.
Конституционный суд поддержал россиянку и изменил практику регистрации в апартаментах
Виктория обратилась в Конституционный суд, который 3 февраля 2026 года вынес решение в её пользу и отправил дело на пересмотр. Суд напомнил: гражданин РФ имеет конституционное право на выбор места пребывания и жительства, но он обязан уведомлять об этом орган регистрационного учёта. Это право не может зависеть от формального статуса помещения, которое подходит для проживания.
Суд напомнил, что существует два порядка регистрации по месту пребывания:
- Уполномоченными органами в жилых помещениях, не являющихся местом жительства, на основании заявления (выдаётся свидетельство о регистрации)
- Администрациями учреждений с определенными нежилыми помещениями с представлением в органы МВД соответствующей информации (выдача свидетельства не предусмотрена.
Помещения, о которых идёт речь — апартаменты — согласно проектной документации сходны с квартирами, но не входят в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения. Такие помещения, по мнению суда, объективно могут использоваться для личных, семейных, домашних, бытовых нужд.
«Невозможность осуществить в них регистрацию, притом что временное проживание в них не запрещено, ограничивает право на свободный выбор места пребывания. Усматривается также и нарушение права частной собственности, т.к. владельцы таких помещений не могут свободно их использовать для личных, семейных, домашних, бытовых нужд, для предоставления в пользование, т.к. ни сами собственники, ни пользователи (например, близкие родственники) не имеют возможности там зарегистрироваться по месту пребывания», — говорится в решении КС.
Кроме того, суд отметил, что владельцы апартаментов компенсируют разницу с обычным жильем через более высокие налоги и тарифы ЖКХ, а также не имеют льгот при оплате. Интересен и тот факт, что застройщик при строительстве апартаментов не обязан обеспечивать территорию социальной инфраструктурой — но проживающие в помещениях граждане, как отметил КС, пользуются ей и увеличивают нагрузку.
Таким образом, пока законодательство не будет изменено, КС постановил, что собственники апартаментов и их родственники смогут регистрироваться в них в обычном порядке. Проще говоря: если помещение подходит для временного проживания, а проживание осуществляется легально, временная регистрация должна быть разрешена.
Что означает решение Конституционного суда для регистрации в апартаментах
Важно понимать, что правовой статус апартаментов как класса не меняется из-за решения КС — они всё ещё остаются нежилой недвижимостью. Спор касался только проблемы временной регистрации в таком помещении. Необходимо подчеркнуть, что речь идёт именно о временной регистрации по месту пребывания, которую необходимо получить, если гражданин проживает за пределами своего региона после 90 дней. Постоянной прописки по месту жительства решение не касается.
Ещё одна важная деталь — КС разрешает временную регистрацию не в любых апартаментах, а только в помещениях, где допускается временное проживание (объекты гостиничного формата). Если апартаменты имеют офисное назначение или используются как исключительно коммерческая недвижимость, зарегистрироваться в них не получится. На самом деле так было и раньше, суд лишь постановил, что отказ в регистрации при соблюдении условий противоречит Конституции.
Также решение не меняет правил налогообложения или оплаты коммунальных услуг для владельцев апартаментов. Для них по-прежнему действует повышенная ставка налога на имущество (минимум 0,5%, максимум – 2%, тогда как для квартир минимальная ставка сейчас на уровне 0,1 % от кадастровой стоимости), а коммунальные услуги оплачиваются по коммерческим тарифам.
Что будет после решения суда и как зарегистрироваться в апартаментах
Сейчас временный порядок, установленный судом, действует для собственников помещений, членов их семьи и близких родственников. Вопрос о временной регистрации постояльца (если апартаменты, например, сдают на долгий срок) пока не решён.
В МВД России во исполнение решения Конституционного суда уже разработали законопроект и проект постановления, регламентирующие правовую основу для регистрации в апартаментах. Законопроект уточняет, что понятие «место пребывания» может применяться к нежилому помещению, если по проектной документации оно схоже с квартирами и не входит в номерной фонд гостиниц.
Зарегистрироваться в апартаментах сейчас можно так же, как в жилом помещении — через орган регистрационного учёта. Для этого потребуется:
- Документ, подтверждающий личность — паспорт или свидетельство о рождении для детей до 14 лет;
- Документ, подтверждающий право на жильё, согласие собственника, а также его паспорт;
- Заявлении о регистрации;
- Проектная документация, подтверждающая статус помещения, подходящего для временного проживания.
Фото на обложке: Jana Heinemann / Unsplash