На вторичном рынке недвижимости в Москве выросло предложение комнат — при этом эксперты считают, что рост объясняется низким спросом на этот вид жилья. Покупать такие объекты не хотят, несмотря на то, что они остаются одними из самых доступных на рынке. Мы решили разобраться, как выросло предложение, почему вместе с ним не растёт спрос и действительно ли сделки с комнатами — высокорисковые.
Что происходит с предложением и ценами на комнаты в Москве
Сейчас на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 4,60 тысяч комнат, что занимает 4,5% в общем объеме вторичной экспозиции, показало исследование Аналитического центра «Инком-Недвижимость». За год число предложений выросло на 22%. В Новой Москве у покупателей есть выбор из 100 комнат, с февраля 2025 года число вариантов выросло на 30,4%.
Самое значительное предложение комнат на вторичном рынке Москвы — в Южном и Восточном округах: 765 и 723 штук соответственно. Третье место у ЦАО — 652 лота. Наименьшее число объектов в экспозиции Новой Москвы и Зеленограда: 24 комнаты в ТАО, 53 штук — в ЗелАО и 79 штук — в Новомосковском округе. В остальных округах на продажу выставлено от 273 до 615 комнат.
Средняя стоимость комнаты в старой Москве составляет 4,67 млн рублей — за год она выросла на 3,3%, в Новой Москве — 3,45 млн рублей (за год аналитики зафиксировали снижение на 3,5%). Усредненная стоимость комнат сопоставима в большинстве локаций Москвы (4,3–4,9 млн рублей), но самые дорогие — в ЦАО (6,9 млн рублей).
Почему комнаты в Москве не покупают, несмотря на низкие цены
Комнаты — одни из самых доступных по стоимости объектов, но они остаются не слишком популярными на рынке недвижимости. В результате, объяснил руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, они накапливаются в экспозиции: спроса нет, а предложение растёт. Эксперты компании называют комнаты «нишевым форматом».
Главным образом, покупателей отталкивает необходимость делить помещения общего пользования с другими жильцами. Цену могут снизить, например, если соседи конфликтные. Также важным фактором являются сложности в распределении права собственности.
Эксперты называют одним из главных рисков при покупке комнаты нарушение права преимущественной покупки. По закону собственники соседних жилых помещений в квартире имеют приоритет приобретения: то есть, если одну из комнат продают, её в первую очередь должны предложить купить другим собственникам. Выставить объект на рынок можно только, если получены письменные отказы от других собственников.
Часто о необходимости обратиться к другим собственникам либо забывают, либо игнорируют этот этап. Бывает, что отказ получен лишь на словах, без письменного оформления. В результате, если человек покупает комнату, другой собственник может обратиться в суд и попытаться оспорить сделку. Однако эксперты отмечают, что в последние годы суд чаще встаёт на сторону покупателя.
Можно ли купить комнату в ипотеку и как оформляется право собственности
Сразу скажем — да, оформить ипотечный кредит для покупки комнаты можно. Сложность заключается в том, что банки далеко не всегда одобряют такую заявку. Любая недвижимость, которую покупают с помощью ипотеки, попадает в залог кредитной организации — банку важно, чтобы объект был ликвидным, чтобы в случае проблем с кредитом он мог быстро продать недвижимость. В случае с комнатами процесс продажи осложняется, а значит для банка это — большой риск.
Что касается права собственности, после покупки оно оформляется так же, как на другую недвижимость. Необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ, написать заявление о регистрации сделки, оплатить государственную пошлину. Важно собрать весь пакет документов: как по комнате, так и от продавца. Позднее вы получите выписку из ЕГРН, в которой будете значиться одним из собственников. Также вы получите первоочерёдное право покупки других комнат, если соседи решат их продать.
Как безопасно купить комнату: главное
Учитывая, что цены на недвижимость растут, а ставки по ипотеке остаются на заградительном уровне, некоторые действительно задумываются о покупке комнаты: как правило, комната примерно в два раза дешевле даже однокомнатной квартиры. Тем более, если речь идёт о Москве. Также это рабочий вариант для инвестиций: комнату можно сдавать.
Если вы решились купить комнату по той или иной причине, важно, чтобы сделка была максимально безопасной:
- При изучении объявлений обращайте внимание на соответствие описания недвижимости и фотографий. Скорее всего, продавец постарается замаскировать недостатки или вовсе не будет о них говорить. В случае с комнатами, это обычно места общего пользования: кухня, ванная комната, санузел. Если их не показывают на фото, вероятно, помещения в плохом состоянии.
- Обязательно уточните количество собственников, кто из них проживает в квартире, оформлен ли отказ от покупки, есть ли все документы.
- Внимательно проверьте места общего пользования при посещении объекта — общее состояние и то, в каком виде его поддерживают соседи. Не бойтесь изучить все помещения, задайте продавцу все интересующие вопросы. На этом этапе также можно познакомиться с соседями: обычно они сами заинтересованы в том, чтобы узнать, с кем предстоит жить. Здесь есть лайфхак: если приезжать на просмотр комнаты вечером, вероятно, соседи будут дома.
Если соседи и состояние квартиры вас устраивают, следующий важный этап — проверка документов. У продавца, помимо паспорта, должны быть:
- Выписка из ЕГРН, которая подтверждает право собственности на комнату — в ней же будут перечислены другие собственники. Внимательно изучите выписку и задайте все вопросы продавцу.
- Документ, который подтверждает получение права собственности на комнату (это может быть договор купли-продажи или свидетельство о вступлении в наследство).
- Справка об отсутствии обременений и задолженностей по коммунальным платежам.
- Письменные отказы от покупки комнаты других собственников, заверенные у нотариуса. Иногда вместо этого нотариусы предлагают отправить собственникам письма о сделке с уведомлением о вручении. Если комнату не согласятся выкупить через 30 дней, её можно выставить на открытый рынок.
- Справки из паспортного стола с указанием того, кто прописан в комнатах.
- Справка из психоневрологического диспансера о состоянии продавца.
Важно: за продавцом должна быть закреплена именно комната, а не просто доля в квартире. Если комната не приватизирована, на неё нельзя будет сразу оформить право собственности — нужно будет пройти процесс приватизации. Перед сделкой можно настоять, чтобы продавец приватизировал комнату.
В случае с комнатами существуют различные схемы, с помощью которых продавцы пытаются обойти право о выкупе другими собственниками. Например, они могут предложить оформить покупку через дарение или сначала приобрести небольшую долю, а потом — комнату. Нужно понимать, что соседи при желании могут оспорить сделку, которая была проведена с помощью таких схем, и суд вряд ли встанет на сторону покупателя.
Изображение на обложке: Яндекс Недвижимость