Несмотря на охлаждение спроса, цены на первичном рынке недвижимости продолжают расти. В этой непростой ситуации многие покупатели ищут варианты приобретения жилья по сниженным ценам. Рассмотрим 10 стратегий, которые позволяют сэкономить при покупке квартиры в новостройке.
1. Сезонность
Стоимость квартир в новостройках заметно колеблется в зависимости от сезона. Весной и осенью цены традиционно растут из-за высокого спроса. Летом, особенно в июне-июле, наступает затишье: покупатели уходят в отпуска, и застройщики снижают цены, чтобы поддержать продажи. Ещё один период возможной экономии — ноябрь, когда спадает осенний спрос.
В начале года ситуация складывается двояко. В январе застройщики выставляют жильё по старым программам, поскольку план продаж на новый год ещё не сформирован. При этом они могут предлагать скидки после новогодних праздников. К марту появляются обновлённые ипотечные программы и специальные предложения.
Важно: в моменты ценовых спадов на рынке недвижимости выбор квартир обычно невелик.
2. Старт продаж
Самое выгодное время для покупки новостройки — момент выхода проекта на рынок. На старте продаж застройщики обычно закладывают в цену минимальную маржинальность. Цены на этом этапе заметно ниже, чем на последующих: по оценкам экспертов, в Московском регионе стоимость жилья от старта до выдачи ключей в среднем вырастает на 30%, а в некоторых случаях рост может быть и более существенным.
Преимущества приобретения на раннем этапе очевидны: широкий выбор планировок, этажей и видов, а также возможность зафиксировать стоимость, которая в дальнейшем будет только расти.
Однако покупка на старте сопряжена с определёнными ограничениями:
- Во-первых, ограничено время принятия решения: бронь в популярных проектах может составлять не более нескольких часов.
- Во-вторых, на начальном этапе не все банки успевают аккредитовать объект, что сужает выбор ипотечных программ.
- В-третьих, застройщики редко предлагают рассрочку, отдавая предпочтение покупателям с полной оплатой или ипотекой. Дополнительных скидок на старте, как правило, не предусмотрено: старт сам по себе является ценовой акцией.
Прежде чем вкладываться в квартиру на старте продаж, стоит убедиться в надёжности застройщика, изучить его историю и репутацию. Если компания вызывает доверие, покупка на старте становится идеальным способом получить квартиру по лучшей цене.
3. Предбронирование
Некоторые девелоперы практикуют заключение договоров бронирования ещё до официального открытия продаж в новом проекте. В таком соглашении потенциальный покупатель подтверждает намерение приобрести квартиру, а застройщик фиксирует за ним право покупки по минимальной цене.
Важно: договоры бронирования не подлежат государственной регистрации в Росреестре, поэтому при их подписании стоит обратить особое внимание на условия возврата средств.
Предбронирование — достаточно распространённая рыночная практика. Застройщикам важно обеспечить наполнение эскроу-счетов на начальном этапе, поэтому именно в первые недели после старта, а иногда и до него, фиксируются самые низкие цены в проекте.
Однако сегодня нет безусловных гарантий, что стартовые цены будут демонстрировать прежнюю динамику роста, поэтому при покупке с привлечением кредитных средств имеет смысл ориентироваться на этап, максимально близкий к официальному старту продаж.
4. Нестандартные планировки и этажи
Ещё один способ сэкономить — присмотреться к объектам, которые пользуются меньшим спросом у покупателей из-за устоявшихся вкусовых предпочтений, суеверий или просто стереотипов.
Речь идёт о квартирах на первых и последних этажах, угловых секциях, 13-м этаже, без балконов или с совмещённым санузлом. Нередко покупатели обходят стороной жильё на втором этаже над входной группой или рядом с лифтом.
Застройщикам важно поддерживать равномерные темпы продаж всех вариантов, поэтому на такие квартиры они нередко готовы давать хорошие скидки. Всё зависит от спроса на каждую конкретную планировку в отдельно взятом доме.
5. Первоначальный взнос
Первоначальный взнос — это собственные средства покупателя, которые идут на оплату части квартиры. Для банка он снижает риски, для заёмщика — уменьшает сумму кредита и итоговую переплату. Сегодня стандартный размер первоначального взноса варьируется от 15 до 30% в зависимости от банка, программы, типа жилья, дохода и наличия льгот.
Чем больше взнос, тем меньше процентов по ипотеке предстоит выплатить. Кроме того, банки охотнее одобряют кредиты клиентам с высоким первоначальным взносом.
Важно учитывать, что банки тщательно проверяют происхождение средств. Наиболее надёжные источники — накопления, продажа имущества, материнский капитал или дар от родственников с нотариальным подтверждением. Кредит на первый взнос брать не рекомендуется: банк, скорее всего, откажет в ипотеке, выявив долговую нагрузку.
Для льготных категорий граждан предусмотрены программы с возможностью приобретения жилья без первоначального взноса. В отдельных случаях девелоперы готовы внести первый взнос за клиента, однако ставка по ипотеке в таком варианте будет выше стандартной на 1–2%.
6. Материнский капитал
Материнский капитал помогает снизить нагрузку на семейный бюджет при покупке квартиры. Его можно использовать по-разному.
Самый очевидный способ — направить средства на первоначальный взнос или досрочное погашение ипотеки. Чем меньше сумма кредита, тем меньше итоговая переплата банку. А высвободившиеся собственные средства можно положить на вклад и направить позже, например, на ремонт в новой квартире.
Однако если острая потребность в деньгах сейчас отсутствует, то сертификат иногда выгоднее не использовать сразу. Материнский капитал ежегодно индексируется, и через несколько лет его сумма станет больше. В таком случае стоит взвесить, что выгоднее: сократить ипотечные проценты сегодня или получить более крупную сумму от государства в будущем.
Некоторые застройщики также предлагают дополнительную скидку при использовании материнского капитала.
7. Рассрочка
Для тех, кто хочет обойтись без кредита и готов накопить на покупку в течение одного-двух лет, существует рассрочка от застройщика. Клиент заключает договор на покупку новостройки, вносит первоначальный взнос в размере 20–40%, а оставшуюся сумму выплачивает застройщику поэтапно по согласованному графику — как правило, до момента сдачи дома в эксплуатацию. Цена квартиры фиксируется на день подписания договора и уже не растёт, что защищает покупателя от рыночных колебаний.
Однако у рассрочки есть и обратная сторона: период выплат довольно короткий, поскольку стандартный срок строительства многоэтажного дома составляет от полутора до трёх лет. К тому же рассрочка предлагается не на все жилые комплексы, а там, где она доступна, застройщики нередко закладывают свои риски в цену, увеличивая её на 5–15%.
Тем не менее главный плюс очевиден — удаётся избежать дорогой ипотеки. Если в какой-то момент покупателю станет тяжело сделать очередной взнос, он может взять кредит, но уже не на всю сумму, а только на недостающий остаток.
8. Акции и скидки
Застройщики регулярно запускают маркетинговые акции для привлечения покупателей. Часто такие предложения появляются, когда девелоперу нужно пройти очередной этап проектного финансирования или ускорить продажи в конкретном корпусе. Иногда акции распространяются на объекты, которые принято считать неликвидными, но из-за индивидуальных особенностей они могут оказаться вполне подходящими для конкретного покупателя.
Отдельного внимания заслуживают комплексные предложения: многие девелоперы предоставляют дополнительную скидку при одновременной покупке квартиры и кладового помещения или машино-места. Встречаются также корпоративные программы со скидками для сотрудников определённых компаний и бонусы за стопроцентную оплату квартиры.
Главное — внимательно изучать условия акций и трезво оценивать реальную выгоду от таких предложений.
9. Торг
Вопреки распространённому мнению, торг уместен не только на вторичном рынке, но и при покупке новостройки. Застройщики, особенно в период низкого спроса или при необходимости выполнить плановые показатели продаж, готовы предоставить индивидуальные скидки. Однако переговоры требуют подготовки и понимания аргументов.
Прежде чем обращаться к менеджеру, стоит изучить ценовую ситуацию на рынке, сравнив стоимость аналогичных квартир у других застройщиков в том же районе. Если предложение заметно выше среднерыночного уровня — это уже основание для разговора о скидке. Полезно также отслеживать акции конкурентов — они могут стать дополнительным аргументом.
Поводом для снижения цены могут стать объективные факторы, влияющие на ликвидность квартиры: расположение на первом или последнем этаже, нестандартные планировочные решения, отсутствие балкона, неудачный вид из окна или значительная удалённость от инфраструктуры.
В разговоре с менеджером об индивидуальной скидке не стоит демонстрировать излишнюю заинтересованность. Эффективнее спокойно и аргументированно перечислить выявленные недостатки, подчёркивая, что именно они снижают для вас привлекательность объекта по заявленной цене. Важно сохранять корректный тон: давление и агрессия редко приводят к результату.
Даже если квартира на первый взгляд соответствует рыночной стоимости, имеет смысл напрямую поинтересоваться у менеджера, предусмотрена ли возможность дисконта. Застройщики нередко закладывают определённый запас для торга в начальную цену, особенно в новых корпусах, где ценообразование ещё корректируется с учётом спроса.
10. Трейд-ин
Некоторые застройщики упрощают процесс обмена жилья, предлагая программу трейд-ин. В этом случае имеющаяся квартира принимается в качестве платы за новостройку — полностью или частично. Оставшуюся сумму можно внести самостоятельно или оформить ипотеку на разницу. Вариант подходит тем, кто планирует именно обмен старого жилья на новое, а не приобретение дополнительной недвижимости.
Фото на обложке: ЖК «Сет»