Продавая недвижимость в 2026 году, важно ориентироваться в налоговых аспектах, касающихся налога на доходы физических лиц (НДФЛ), включая правила его исчисления, сроки декларирования и возможные освобождения от уплаты.
Когда возникает обязанность по уплате НДФЛ и подаче декларации:
Налог на доходы от продажи квартиры подлежит уплате при одновременном соблюдении следующих условий:
- Период владения объектом недвижимости меньше установленного минимума (3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств).
- Цена реализации превышает сумму расходов на приобретение или установленный вычет в 1 миллион рублей.
- Транзакция не подпадает под действие налоговых льгот.
Минимальный срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности в ЕГРН, а не с даты оформления договора.
Общее правило 5-летнего срока владения применимо к объектам, приобретённым по договору купли-продажи после 1 января 2016 года, если квартира не является единственным жильём и не подпадает под льготные категории.
Трехлетний льготный срок предоставляется в случаях, если квартира была получена:
- По наследству или договору дарения от близкого родственника.
- В результате приватизации.
- По договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
- Является единственным жильём собственника на момент продажи.
Единственным жильём считается объект, если на дату продажи у собственника отсутствует иное жилое помещение, включая доли в праве собственности и объекты, находящиеся в совместной собственности супругов. Впрочем, продавец может сохранить льготу, если приобрёл другое жильё в течение 90 дней до продажи имеющегося.
Декларацию 3-НДФЛ следует представить до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Даже при нулевой налоговой базе (например, при применении вычета «доходы минус расходы»), подача декларации обязательна, хотя уплата налога не потребуется.
Сумму НДФЛ необходимо перечислить до 15 июля года, следующего за годом реализации квартиры. С 2026 года Федеральная налоговая служба (ФНС) автоматически сопоставляет данные с Росреестром, делая невозможным сокрытие сделок.
Порядок расчёта налога:
С 2025 года применяется прогрессивная шкала НДФЛ для доходов от продажи недвижимости:
- 13% – для налогооблагаемой базы (прибыли) до 2,4 миллиона рублей.
- 15% – к сумме превышения указанного лимита.
Налогооблагаемая база определяется как доход от продажи за вычетом 1 миллиона рублей. Допустимо также уменьшение базы на документально подтверждённые расходы, включая цену покупки, затраты по ипотеке, расходы на ремонт. Одновременное применение вычета в 1 миллион рублей и вычета «доходы минус расходы» не допускается.
Если доход от продажи ниже 70% от кадастровой стоимости, налоговый орган приравняет доход к 70% от кадастровой стоимости.
Льготы и исключения:
От уплаты НДФЛ при продаже квартиры могут быть освобождены, в частности, семьи с двумя и более детьми (до 18 или 24 лет при очной форме обучения), при условии приобретения другого жилья, чей кадастровый или суммарный размер превышает параметры проданного, а кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей. Также учитывается совокупная доля собственности на другие объекты недвижимости.
Лица, владевшие квартирой более установленного минимального срока, освобождаются от налога. С 2026 года на иноагентов распространяется ставка НДФЛ 30% независимо от резидентства.
Ответственность:
За просрочку подачи декларации предусмотрен штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%. За неуплату НДФЛ – штраф 20% от суммы налога и пени.
Процедура подачи декларации:
Декларацию 3-НДФЛ можно подать онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте ФНС, лично в налоговую инспекцию или МФЦ, по почте или через законного представителя. Подача осуществляется в ИФНС по месту жительства. Для корректного оформления рекомендуется консультация специалиста.