В налоговом кодексе — очередные поправки. И если вы планировали продавать квартиру в этом году или присматриваете жилье побольше для семьи, мимо этой новости лучше не проходить.
Госдума приняла изменения, которые вступят в силу с 1 января 2026 года . Где-то правила стали жестче (привет, иноагенты), а где-то — наоборот, добавили лояльности для семей с детьми. Разбираемся по полочкам, чтобы при продаже не пришлось отдавать лишние 260 тысяч.
🧐 Для начала: что не меняется (чтобы вы не паниковали)
Сразу успокоим: база остается прежней. Минимальный срок владения, после которого можно продать квартиру и не платить 13% (или 15%) налога, — это по-прежнему 3 года (в отдельных случаях) или 5 лет (в общем порядке).
Исключения, когда достаточно 3 лет, всё те же:
- Квартира получена по наследству или в подарок от близкого родственника;
- Приватизация;
- Единственное жилье (с нюансами по сроку «замены»);
- Передача жилья по договору ренты.
Но есть важное уточнение с 2026 года: срок владения теперь должен быть непрерывным . Казалось бы, логично, но раньше в кодексе это не было прописано так жестко. Теперь, если вы, например, продали долю и тут же выкупили её обратно, срок владения «обнулится» и начнется с даты последней покупки .
👨👩👧👦 Для семей с детьми: долгожданные послабления
А вот тут хорошие новости. Государство продолжает стимулировать улучшение жилищных условий. Семьи с двумя и более детьми могут не платить НДФЛ при продаже квартиры (даже если не прошли минимальные 3/5 лет), но при соблюдении условий: покупка нового жилья для улучшения условий.
С 2026 года правила игры для таких семей стали значительно человечнее.
Что изменилось?
- Учет недееспособных детей. Раньше льгота работала только на несовершеннолетних и студентов до 24 лет. Теперь, если ребенок любого возраста признан недееспособным, семья всё равно может воспользоваться льготой.
- Учет будущих детей. Это, пожалуй, самое интересное новшество. Если вы продали квартиру, будучи беременной вторым (или третьим) ребенком, и малыш родился до 30 апреля следующего года (это крайний срок подачи декларации), налог платить тоже не нужно . То есть государство как бы говорит: «Мы верим, что вы улучшаете условия для пополнения».
- Сравнение по кадастровой стоимости. Раньше было условие: у семьи не должно быть в собственности другой квартиры, площадь которой больше, чем новая. Теперь добавили альтернативу: если площадь новой меньше, но её кадастровая стоимость выше старой (например, вы переезжаете из Бутово в центр Москвы, теряя метры, но выигрывая в цене), — льгота тоже сохраняется.
🚫 Для иноагентов: режим «жесткий»
Самая невеселая часть нововведений касается граждан, имеющих статус иностранного агента. Для них с 2026 года налоговые льготы при продаже недвижимости практически обнуляются.
Что теперь будут платить иноагенты:
- Налог с продажи в любом случае. Даже если квартира была в собственности 10 лет (то есть более 5 лет), налог платить придется. Льгота по сроку владения для них отменена.
- Налог на наследство и подарки. Получили квартиру в наследство даже от близкого родственника? С 2026 года это доход, облагаемый по ставке 30% от кадастровой стоимости.
- Никаких вычетов. Имущественные вычеты при продаже им больше не положены .
Статус имеет значение, даже если вы пробыли иноагентом всего один день в том году, когда продали квартиру.
📄 Технические правки, о которых стоит знать
Есть еще два изменения, которые касаются всех, но о них реже пишут в новостях:
- Уточнение по кадастровой стоимости. Если вы продаете квартиру дешевле 70% от кадастровой стоимости, налог считают не с реальной цены договора, а с этой самой кадастровой (умноженной на 0,7). Раньше было исключение: можно было не применять это правило, если на 1 января года продажи кадастровая стоимость не была установлена. Теперь формулировку уточнили: если на дату постановки на кадастровый учет стоимость вообще не определялась . Мелочь, но для новых домов важно.
- Бизнес-недвижимость. Если вы использовали квартиру в бизнесе (сдавали как отель, например) и учитывали расходы на УСН или ЕСХН, при продаже вычет будет уменьшен на сумму этих ранее учтенных расходов.
💡 Резюме для читателя
Если коротко, то 2026 год делит налогоплательщиков на три группы:
- Обычные семьи: для вас ничего не меняется в худшую сторону, а для семей с детьми — становится даже легче.
- Иноагенты: готовьтесь платить 30% с большинства операций с недвижимостью.
- Все остальные: просто стали чуть строже считать сроки (непрерывность), но в остальном живем по старым правилам.
Совет: Если вы семейный человек и планируете расширяться, 2026 год дает вам хорошую фору по срокам и учету детей. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом заранее, особенно если ждете пополнения или в семье есть недееспособные члены — вы точно попадаете под льготу.