Многие думают: занижение стоимости в договоре купли-продажи - проблема только покупателя. Мол, он рискует не получить вычет или остаться без денег, если сделку оспорят. А продавцу какая разница? Получил свои деньги "сверху" наличными и спи спокойно. Но на практике продавец рискует не меньше. И риски эти - вполне реальные.
Налоговый риск: ФНС всё равно пересчитает налог
Многие продавцы занижают цену, чтобы не платить НДФЛ или снизить налог с продажи. Но тут есть нюанс.
По закону, если вы продали квартиру дешевле, чем 70% от её кадастровой стоимости, налог всё равно начислят исходя из 70% кадастра (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). То есть сэкономить не получится - налоговая доначислит.
Кроме того, если инспекция докажет, что занижение было умышленным (например, две расписки, чёрный нал), штраф может составить до 40% от суммы неуплаченного налога (ст. 122 НК РФ). А если "случайно", то 20%.
Риск, о котором мало кто думает: вас может сдать покупатель
И вот здесь самое интересное. Вы договорились с покупателем: в основном договоре пишем 2 млн, а на руки вы получаете 4 млн (по расписке или договору неотделимых улучшений). Все довольны.
Через некоторое время покупатель подаёт декларацию на налоговый вычет и случайно предъявляет в ФНС все документы, где фигурирует реальная сумма. И тут начинаются вопросы. Продавец попадает под проверку. Без умысла, просто по забывчивости или невнимательности покупатель может "сдать" всю схему.
Уголовный риск: когда занижение становится мошенничеством
Если сумма занижения крупная (например, вы уклонились от налогов на сумму свыше 2,7 млн рублей за 3 года), это уже уголовная ответственность по ст. 198 или 199 УК РФ.
Но есть и другой аспект. Если в сделке участвуют взаимозависимые лица (родственники, партнёры по бизнесу), налоговая может расценить это как попытку вывода активов или ухода от налогов. В судебной практике есть случаи, когда продажу по заниженной цене признавали недействительной, а продавцу доначисляли налоги с рыночной стоимости.
Риск оспаривания сделки
Покупатель может после покупки квартиры остаться недовольным. И вдруг решит вернуть деньги через суд, признав сделку недействительной. Указать на то, что сумма в договоре не соответствует реальной. Да, основной договор купли-продажи у него один, но есть еще и расписка (или второй договор), и он легко сможет доказать, что передал сумму больше.
Что в итоге?
Занижение стоимости - это не "безобидная экономия на налогах", а риск для обеих сторон. Для продавца он не меньше, чем для покупателя:
✅налоговая доначислит налог по кадастру — сэкономить не получится;
✅ штраф до 40% — если докажут умысел;
✅ покупатель может случайно "сдать" вас в налоговой, подавая свои документы;
✅ уголовная ответственность при крупных суммах;
✅ риск, что сделку оспорят, а вы останетесь без денег.
Поэтому мой совет: не играйте в эти игры. Проводите сделку честно, с реальной ценой в договоре. А если хотите сэкономить - лучше проконсультируйтесь со специалистом, как сделать это законно.
А что вы думаете о занижении стоимости? Сталкивались с такими схемами в жизни? Поделитесь в комментариях 👇
#недвижимость #занижениестоимости #налоги #продажаквартиры #риски #юридическаябезопасность #риэлтор #новосибирск