Февраль принес на рынок новостроек Казани закономерное охлаждение — продажи упали на 42%. Мертвый сезон наступил сразу после того, как схлынул ажиотаж вокруг семейной ипотеки. Вместе с экспертами рассказываем, кто возглавил рейтинг застройщиков, почему «ПИК» выпал из пятерки лидеров и чего ожидать от рынка в марте.
После январского рывка наступил мертвый сезон
После впечатляющего рывка в январе, когда было заключено 1197 сделок, на рынке новостроек наступил закономерный спад. Продажи сократились, но показатели сохраняются в пределах привычных сезонных колебаний. В феврале у застройщиков Казанской агломерации купили 695 квартир. Падение к январю составило почти 42%. Общая площадь реализованного жилья сократилась до 32 тыс. кв.м.
При этом финансовая подушка девелоперов просела не так сильно. В феврале застройщики выручили 7,6 млрд рублей, что на 4,8 млрд меньше январских доходов. Средняя цена квадратного метра незначительно подросла, составив 240,7 тыс. рублей. Средняя площадь квартир увеличилась примерно на 3 кв.м, достигнув 46 «квадратов».
Структурные изменения объясняются тем, что в декабре-январе покупатели стремились запрыгнуть в последний вагон и выбирали однушки, подходящие под семейную ипотеку (с лимитом в 6 млн рублей). В феврале заметнее стали сделки с двух- и трехкомнатными квартирами. Это привело к тому, что при падении продаж и стагнирующей цене «квадрата», средний бюджет покупки вырос, что и помогло застройщикам существенно не потерять в прибыли. В феврале на покупку квартиры покупателям требовалось в среднем 11 млн рублей — почти на 700 тыс. больше, чем в январе.
Уже полгода максимальный ценник за «квадрат» показывает ЖК «Заря» — почти 639 тыс. рублей. За январь стоимость 1 кв.м упала на 25 тыс. рублей, что не помешало новостройке оказаться в числе самых дорогих. Бюджетнее всего были квартиры в ЖК «Зеленые холмы», где «квадрат» стоил 112 тыс. рублей.
Февральские продажи оказались лучше ожиданий
«Для всех ожидаемо, что февраль — мертвый сезон, который полноценно вступил в свою силу. Обычно это происходит в январе, но в этом году в первый месяц покупатели ожидали изменений по семейной ипотеке и проявили активность. Поэтому начало мертвого сезона перенеслось на февраль. Продажи новостроек могли сократиться еще больше — были годы, когда рынок проседал до 500 реализованных объектов. Итоги нынешнего февраля сопоставимы с показателями 2023-го и 2024-го», — говорит аналитик Урбан Медиа, руководитель компании DyVa Марат Идиатуллин.
С сезонным фактором участники рынка за годы свыклись, а к новым условиям по семейной ипотеке только начинают привыкать. «В конце 2025 года рынок пережил всплеск спроса — многие покупатели ускоряли сделки из-за изменений в программе семейной ипотеки, старались успеть воспользоваться ею на прежних условиях. После такого ажиотажа рынок почти всегда переходит в фазу охлаждения. Ранее супруги могли приобрести две квартиры на каждого, а сейчас такой возможности нет — это резко сократило количество потенциальных покупателей», — говорит эксперт АН «Домотека» Ильназ Гизетдинов.
Он добавляет, что постепенно снижается покупательская способность — стоимость недвижимости продолжает расти, а программы покупки становятся менее гибкими, поэтому часть спроса откладывается.
Специалист по недвижимости АН «Альта-Хоум» Никита Григорьев подчеркивает, что в феврале число проданных квартир оказалось больше, чем ожидалось. «Начнем с того, что в декабре-январе по семейной ипотеке покупали квартиры даже те, кто не планировал и кому они не были нужны. Поэтому февральские показатели хорошие, думал, что продадут меньше — около 500 объектов», — заявляет собеседник Урбан Медиа.
Но остается вопрос — насколько такие результаты продаж интересны застройщику? При покупке квартиры по семейной ипотеке средства сразу падали на эскроу-счета, а сейчас квартиры в основном приобретаются в рассрочку — основную стоимость объекта застройщик получит в течение нескольких лет. При этом рассрочка остается для девелопера рискованным продуктом, поскольку к моменту сдачи дома покупатель может не справиться с долгом, а в переходе на ипотеку банки вправе отказать ему. Напомним, в 2025 году в России расторгли 14,2 тыс. сделок в новостройках на 155 млрд рублей. Это 3% всех продаж первички, что стало рекордом за пять лет.