#юридический_ликбез
✏️ Что такое эскроу простыми словами
Если совсем без сложных терминов, эскроу-счёт — это сейф для ваших денег при покупке квартиры в новостройке.
Вы переводите деньги не застройщику напрямую, а в банк. И там они лежат до тех пор, пока дом не будет построен и вы не получите свою квартиру. Сам застройщик эти деньги сразу не видит и пользоваться ими не может.
Именно эта схема в своё время очень сильно изменила рынок новостроек. Стало заметно меньше историй, когда стройка зависала на старте, застройщик не выходил на площадку или обязательства просто не выполнялись.
➡️ Почему так произошло?
Потому что теперь строительство в основном идёт через проектное финансирование. То есть застройщик берёт деньги в банке под рыночный процент и на них строит. А банк, разумеется, не будет кредитовать компанию с сомнительной репутацией. Чтобы получить такое финансирование, девелопер должен показать документы, подтвердить кредитоспособность, пройти проверку и иметь нормальный кредитный рейтинг.
❗️Конечно, это повышает надёжность. Но не надо думать, что эскроу решает вообще все проблемы.
От задержек по срокам он не спасает. Особенно в нынешних реалиях, когда по ряду случаев мораторий на штрафы за задержку строительства был продлён ещё на год.
Есть у этой схемы и обратная сторона. Она сделала рынок безопаснее, но одновременно подняла стоимость квартир.
До 2019 года можно было очень удачно зайти на котловане: купить квартиру на старте и за время стройки получить рост в два, а иногда и в три раза. Сейчас такие истории стали куда реже. Почему? Потому что девелопер строит на заёмные деньги, а проценты по этим деньгам закладываются в стоимость квартиры.
Плюс банк теперь активно влияет на финансовую модель проекта. Если стартовые цены слишком занижены и банк понимает, что продажи не дадут нужного наполнения эскроу-счетов, такую модель просто не согласуют. Если же цены, наоборот, завышены и квартиры продаются медленно, возрастает стоимость кредита для застройщика. А это уже риск для сроков и прибыли.
‼️Поэтому даже при наличии эскроу покупателю всё равно нельзя расслабляться.
Если девелопер новый, если это его первый проект, если он плохо посчитал экономику или у него слабый кредитный рейтинг, риски всё равно есть. Деньги вам, скорее всего, вернутся, потому что они лежат в банке. Но время будет потеряно. А вернётесь вы уже совсем в другой рынок — с другими ценами и другими условиями.
Вот почему я всегда говорю: эскроу — это защита, но не индульгенция застройщику 🙂
➡️ При покупке нужно всё равно проверять:
— историю девелопера,
— его предыдущие проекты,
— репутацию,
— сроки сдачи,
— финансовую устойчивость.
Потому что безопасный счёт — это хорошо. Но надёжный застройщик всё равно важнее.
Хотите, следующим постом разберу, как именно проверять девелопера перед покупкой, чтобы не купить себе красивый риск? Тогда жду ваших 🔥
