Особенно это касается ситуаций, когда в договор включено условие об автоматическом продлении.
На первый взгляд всё кажется простым: срок договора закончился - жильцы должны съехать. Но на практике всё не так однозначно, и собственники всё чаще сталкиваются с проблемой, когда арендаторы не спешат освобождать квартиру.
Многие наймодатели сознательно не подписывают договор найма на срок свыше 12 месяцев. Причина понятна: для более длительных договоров закон предусматривает дополнительные требования и последствия, в том числе особенности регулирования, связанные с длительным пользованием жильём (см. ст. 683 ГК РФ).
Поэтому на практике часто оформляют договор на 11 месяцев. Иногда в него сразу включают условие: если ни одна из сторон не возражает, договор автоматически продлевается ещё на такой же срок.
И вот именно здесь для собственника может появиться проблема. Конституционный суд РФ рассматривал вопрос, можно ли по краткосрочному договору найма до года в одностороннем порядке, без суда, потребовать от жильцов съехать раньше срока.
Суд указал: такой вариант в принципе допустим, но только если:
- соответствующее условие прямо прописано в договоре;
- основания расторжения связаны с серьёзным нарушением интересов собственника по вине нанимателя.
То есть просто так выселить арендатора до окончания срока договора нельзя. Нужны веские причины - например:
- существенная задолженность по оплате;
- грубое нарушение правил проживания;
- иные серьёзные нарушения условий договора.
Если же таких оснований нет, а собственник всё равно пытается прекратить договор досрочно, наниматель может через суд добиться защиты своих прав, а иногда и потребовать возмещения убытков.
Самое важное в позиции Конституционного суда: если договор формально заключён на срок менее года, но фактически отношения длятся больше 12 месяцев за счёт постоянного автоматического продления, такой найм уже нельзя воспринимать как обычный краткосрочный.
Иными словами, условие о пролонгации может привести к тому, что краткосрочный договор по сути превратится в долгосрочный - со всеми вытекающими последствиями для собственника.
А вот в отношении долгосрочного найма подход жёстче: Конституционный суд не поддержал идею досрочного одностороннего выселения без суда. Это связано с тем, что право на жилище защищается Конституцией РФ, а у арендатора при длительном проживании возникают обоснованные ожидания стабильности.
Поэтому при долгосрочном договоре выселение без судебного решения нельзя считать бесспорно законным (см. ст. 687 ГК РФ).
Если владелец хочет сохранить больше контроля над ситуацией, безопаснее:
- заключать договоры на срок до одного года;
- не включать в них автоматическую пролонгацию;
- при необходимости просто подписывать новый договор на новый срок.
Такой подход снижает риск того, что отношения будут признаны долгосрочными, и позволяет сохранить возможность более гибко прекращать найм в рамках закона.