Это финальная публикация серии. Давайте коротко вспомним, о чём я рассказывал.
Первая публикация — локация: первая береговая линия, 50 метров до пляжа, охранная зона ОКН — невоспроизводимый ресурс.
Вторая — Севастополь: 2 500 лет истории, 459 номеров 4–5★ на весь город, круглогодичная загрузка.
Третья — Генплан: 2,7 млн туристов, 30 000 номеров нужно городу, а строить негде.
Четвёртая — оператор Cosmos Hotel Group по прямому договору (выручка по сети 17,4 млрд ₽, загрузка 68%).
Вы видели всё: локацию, город, спрос, оператора. Осталось одно — условия и цифры.
* * *
Почему 60/40 от выручки — это принципиально
Это самое важное, что я хочу донести в этом тексте.
Большинство конкурентов на рынке апарт-отелей считают долю собственника от прибыли. На первый взгляд это звучит логично. Но есть проблема: прибыль — это выручка минус расходы. А расходы собственник не контролирует. УК может раздувать затратную часть — и ваша доля схлопывается. Формально вам показывают 60% или 70% от прибыли. Реально — это может оказаться 30% от выручки или меньше. Проверить невозможно.
В Cosmos Stay Atlant — другая модель.
60% инвестору от выручки. Не от прибыли. Выручка — это сумма всех бронирований, которую можно проверить через агрегаторы. Её невозможно спрятать. 40% — это комиссия Cosmos и все затраты на управление. Никаких скрытых списаний.
Доход распределяется котловым методом: пропорционально метражу вашего номера. Даже если конкретно ваш номер пустовал в какой-то месяц — вы получаете долю от общей выручки отеля. Это защита от сезонности и простоя.
Прибыль можно нарисовать. Выручку — нет. Именно поэтому мы считаем от выручки.
Приведу пример. Допустим, отель заработал 10 млн рублей выручки за месяц. В модели «от прибыли» УК может показать 4 млн расходов — и ваша доля считается от 6 млн. А может показать 7 млн расходов — и ваша доля считается от 3 млн. Вы не контролируете затратную часть — и не можете проверить, реальные это расходы или раздутые.
В модели «от выручки» всё просто: отель заработал 10 млн — вы получаете 6 млн. Точка. Расходы на управление, маркетинг, персонал — это забота оператора, они входят в его 40%. Ваша формула прозрачна и проверяема.
Это одно из ключевых преимуществ Cosmos Stay Atlant перед конкурентами — и именно об этом не рассказывают на большинстве презентаций. Потому что большинству операторов невыгодно объяснять, как считается доля инвестора. А нам — выгодно. Потому что наша формула работает в пользу собственника.
* * *
Договор с застройщиком, не с прокладкой
В многих проектах договор аренды заключается с промежуточной структурой — компанией-прокладкой, за которой сложно предъявить претензии. В Cosmos Stay Atlant договор аренды заключается напрямую с застройщиком. Ответственность сохраняется за тем, кто строит и сдаёт. Никакого перекладывания.
Сделка по 214-ФЗ через эскроу. Банк-партнёр — Сбербанк. Есть гибкие условия оплаты: рассрочка, ипотека, 100% оплата — подробности по запросу.
* * *
10% гарантированный платёж в первый год
Первый год работы отеля — всегда самый непредсказуемый. Отель выходит на проектную загрузку, нарабатывает репутацию на агрегаторах, формирует базу отзывов. Многие конкуренты не дают никаких гарантий на этот период — и собственники получают минусовые выплаты.
В Cosmos Stay Atlant — минимальный гарантированный платёж в первый год — 10% от стоимости номера. Это защита инвестора на период выхода отеля на проектную мощность.
* * *
Цифры доходности по трём категориям
Вот конкретные расчёты по трём лотам:
Расчёты без учёта налогов. Первый год — без коммунальных платежей.
Что это значит на практике:
IRR 16,8–18,4% — это в 2–3 раза выше банковского депозита. Окупаемость 7,4–8,6 лет — у конкурентов 9–13 лет. Средний чистый операционный доход — от 2 до 7 млн ₽ в год в зависимости от категории. ROI за 10 лет — 196–215%: каждый вложенный рубль возвращает два.
* * *
Итог
Cosmos Stay Atlant — первая береговая линия в охранной зоне ОКН Севастополя. Крупнейший оператор по прямому договору. 60% от выручки инвестору. Гарантированный платёж 10% в первый год. IRR 16,8–18,4%. Окупаемость 7,4–8,6 лет. Сделка по 214-ФЗ через эскроу. Все цифры прозрачны. Все условия — в договоре.
Запросите индивидуальный расчёт по вашему лоту — напишите в личные сообщения или оставьте заявку на в тг боте @d3_capital_bot