📣 Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный

📣 Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный доход.

👀 Вы же наверняка встречали рекламу инвестиций в недвижимость с декларируемой высокой доходностью в первый год (как правило больше 25%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.

⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами (инициатора проекта). Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.

😳 В реальности это всего лишь возврат 22% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.

⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 22%, итого получается ₽122 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽22 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽122 млн.

🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽122 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽22 млн. НДС - примерно на 2-3 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!

Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >25%»:

🅰️ Финансово безграмотно

🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам

🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.

☝️К чему это я? А к кому, что мы в SimpleEstate на днях получили возврат НДС по нашей сделке с офисом в БЦ iCity. Сумма возврата приближается к ₽39 млн.

💵 Как образовалась эта сумма! Цена покупки офиса составляла ₽234 млн (вкл НДС ~3️⃣9️⃣ млн ₽). Возврат НДС был учтён заранее и не позиционировался как «бонус к доходности». Деньги от возврата НДС пойдут на ремонт объекта. Дальше - поиск арендатора и выход на рентный поток.