Нестандартные объекты коммерческой недвижимости часто вызывают трудности при продаже. Но если подойти к делу креативно, даже подвал можно превратить в востребованный актив. Расскажу историю, как мы продали подвальное помещение, превратив его в доходный бизнес для покупателя.
Ко мне обратился владелец подвального помещения площадью 120 кв. м в жилом доме. Отдельный вход с улицы, потолки 2,5 метра, немного сырое, тёмное и с плохой вентиляцией. Ранее там был склад, но уже несколько лет оно пустовало. Владелец пытался продать его за 5-6 млн, потом снизил до 3,5 млн – безрезультатно.
Проблемы объекта:
· Сырость и запах (требовалась серьёзная гидроизоляция и вентиляция).
· Низкая ликвидность подвалов вообще (многие боятся их из-за риска затопления).
· Отсутствие естественного света (только искусственное).
· Высокие расходы на приведение в порядок.
Мы изучили район и выяснили, что не хватает складов для небольших интернет-магазинов и пунктов выдачи заказов.
Что мы сделали:
1. Переосмыслили назначение. Мы поняли, что продавать это помещение как обычный подвал бессмысленно. Но оно идеально подходит под:
· Коворкинг для творческих людей (не нужен естественный свет, важна атмосфера).
· Склад для интернет-магазина (низкая арендная ставка).
· Спортивную студию (йога, танцы) – в подвале можно создать особую атмосферу с приглушённым светом.
2. Подготовили бизнес-расчёты. Для каждого варианта мы сделали примерную смету затрат на ремонт и возможный доход:
· Склад: аренда 50-70 тыс. руб. в месяц, окупаемость ремонта (300 тыс.) за 5-6 месяцев.
· Творческая студия: аренда 40-60 тыс. руб. в месяц, окупаемость за 6-8 месяцев.
3. Сделали визуализацию. Дизайнер набросал эскизы, как может выглядеть помещение после ремонта: светлые стены, правильное освещение, вентиляция, зонирование. Это помогло покупателям увидеть потенциал.
4. Разместили объявления в группах для предпринимателей, на форумах по стартапам, в сообществах владельцев интернет-магазинов.
Результат:
Через полтора месяца нашёлся покупатель – молодой человек, который хотел открыть небольшой склад, для интернет-магазина. Ему нужна была площадь с отдельным входом и подвал его устроил, для склада окна не нужны. Он купил помещение за 2,9 млн (с дисконтом за состояние), и вложил около 500 тыс. в ремонт и вентиляцию.
Итого:
· Даже самый неприглядный объект может стать доходным, если найти для него правильную нишу.
· Покупателю коммерческой недвижимости нужна не просто площадь, а идея для бизнеса. Подготовьте её.
· Не скрывайте недостатки, а покажите, как их можно использовать.
· Ищите целевую аудиторию среди предпринимателей, а не среди обычных инвесторов.
Совет агента: если вы продаёте нестандартную коммерческую недвижимость, проявите креативность, и покупатель обязательно найдётся.