Вчера разговаривал с клиентом, который занимается пассивным доходом с аренды, и в процессе разговора с удивлением понял, что он очень смутно представляет себе, что такое портфель недвижимости и как с ним нужно работать.
Краткая предыстория: у человека 6 квартир, которые он сдаёт в аренду.
Из них:
• 1 квартира новая — недавно купленная через меня. Ключи он уже получил, и сейчас с помощью моего партнёра делает в ней ремонт.
• Ещё 2 квартиры куплены после 2020 года.
• Оставшиеся 3 куплены в разное время — с 2007 по 2015 год.
И вот, признаться, именно по ним у меня и возник вопрос.
Как оказалось, он просто сдаёт квартиры, и его в целом всё устраивает. Поэтому клиент сильно удивился, когда услышал, что если хочешь получать хороший доход с аренды, нельзя просто купить несколько квартир и держать их полжизни. Нужно раз в 5–7 лет оптимизировать свой портфель недвижимости.
Почему это важно
Если этого не делать, то старые квартиры с каждым годом:
1. будут приносить всё меньше и меньше денег от аренды (если считать в процентах),
2. а их стоимость потихоньку начнёт «съедать» инфляция.
Например, его квартира, которую он брал в 2007 году, конечно, выросла в цене за это время, но меньше, чем его же квартира, купленная в 2011 году. Более того, квартира 2007 года уже давно выбрала потенциал роста и сейчас фактически либо не растёт, либо показывает отрицательную динамику.
Главное правило
Нельзя купить квартиру и сдавать её 10–20 лет без действий. Нужно раз в 5–7 лет проводить анализ своей недвижимости и старые квартиры продавать, а новые покупать.
Так вы получаете следующую выгоду:
• вам не нужно делать ремонт в старых квартирах (хотя, если говорить правильно, есть правило и даже необходимость: раз в 7–10 лет делать хорошую косметику, а раз в 15–20 лет — капитальный ремонт);
• чем старше ваши квартиры, тем хуже они дорожают. Если раз в 5–7 лет менять старые квартиры на новые, вы будете получать не только больше денег с аренды, но и рост стоимости объектов будет значительно выше.
Итог
Пассивный доход с аренды нужно постоянно развивать — не только покупкой новых квартир, но и через продажу старых и покупку новых. Тогда ваш портфель недвижимости будет всегда актуальным и будет приносить максимальную прибыль.
Подумалось, что, возможно, не только этот клиент не знает этого простого правила — но и среди вас, моих читателей, могут быть такие же люди. Надеюсь, эта статья будет вам полезной.