В строительство центров обработки данных (ЦОД) идут девелоперы, строившие ранее и жилую, и офисную, и складскую недвижимость. В конце 2025 года была закрыта сделка по продаже классического гипермаркета, который будет переделан в ЦОД, на стадии закрытия еще несколько сделок. Центры обработки данных рассматриваются теперь как драйвер складской недвижимости?
Комментирует Денис Кутлу, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
Фиксируете ли вы переток инвесторов из проектов возведения торговой и складской недвижимости в строительство ЦОДов с нуля?
Сейчас интерес девелоперов к строительству ЦОДов единичный, так как такие проекты существенно более технологичные и дорогие, чем склады и торговая недвижимость.
Пока этот продукт для них менее понятен, и не все готовы рисковать. Реализация таких проектов требует либо обращения к командам внешних экспертов, либо организации таких команд внутри, что очень дорого.
Несмотря на это, учитывая перспективы развития сегмента в ближайшие годы и острый дефицит стоек, мы ожидаем постепенный выход на рынок новых девелоперов и широкое распространение проектов по формату «строительство под ключ».
Как часто в России происходит переформатирование уже построенных торговых центров, складов под ЦОДы - центры обработки данных?
Пока это единичные случаи, так как конструктивные решения в рамках торговых и складских объектов далеко не всегда позволяют переоборудовать их под дата-центр. Для того, чтобы девелопер выбрал такой путь, кроме подходящего конструктива по объекту также должны быть выполнены другие условия. Как минимум, доступность электроэнергии в необходимых объемах/возможность ее подведения, отсутствие поблизости жилой застройки и/или опасных объектов (НПЗ, оборонные предприятия и т.д).
С чем обычно связаны такие случаи, каковы причины?
Это связано в основном с отсутствием земли с электроэнергией, свободной от застройки, в зонах спроса клиентов центров обработки данных. Также это связано с возможностью запуска проекта в относительно сжатые сроки рамках уже существующего здания.
Как влияет высокая ключевая ставка?
Ключевая ставка и макроэкономика, безусловно, имеют влияние на количество строящихся и заявляемых проектов, но, так как земля и покупка/строительство здания составляют до 10-15% общего бюджета ЦОД, эффект не столь заметен.
Какие есть подводные камни/проблемы с точки зрения организации работы ЦОДов в помещениях, которые изначально строились под другие цели?
Основной вопрос в конструктивных элементах здания и состоянии его инженерных коммуникаций. Например, в зависимости от экономической модели ЦОДа и планов девелопера, в здании может потребоваться строительство дополнительных этажей для размещения машинных залов. Для этого необходима высокая нагрузка на пол и перекрытия, которая не всегда выдерживается в таких объектах. Как следствие, в таком случае потребуется дорогостоящее усиление конструктива здания. Также, например, энергетическая инфраструктура на площадке может нуждаться в реконструкции/перекладке, что не только увеличивает затратную часть проекта, но и сроки его реализации.
Что думаете про строительство ЦОДов в целом?
На сегодняшний день не совсем правильно сравнивать склады, торговую недвижимость и ЦОДы. Первые два типа объектов достаточно стандартные с точки зрения строительства, наполнения арендаторами и дальнейшей эксплуатации.
ЦОДы отличаются принципиально — это высокотехнологичный дорогостоящий инфраструктурный объект, для строительства и управления, которым требуется очень сильная и нишевая экспертиза. Неправильно принятые проектные решения могут практически полностью перекрыть коммерческий потенциал такого проекта. Экономика ЦОДов также достаточно сложная и складывается из широкого ряда факторов, в случае с корпоративными ЦОДами, она вообще является второстепенной, так как его основная цель — выполнение задач компании по хранению и обработке данных.
Если вы хотите проконсультироваться по поводу строительтсва или покупки ЦОДа, склада или помещения для производства, оставьте заявку на сайте. Или свяжитесь с руководителем напрямую.
Читайте о работе департамента складской и индустриальной недвижимости: