Зачастую сделки по недвижимости проходят одновременно – например, продажа собственной квартиры и приобретение новой по льготной программе.
Так вот, в этой статье мы разберем реальный случай из практики вместе с заместителем руководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяной Решетниковой.
Подписывайтесь на наш официальный телеграм-канал ИпoтeкaPRO | Этaжи.
Кейс из практики
Семья с детьми приняла решение приобрести новую квартиру и одновременно продать уже имеющуюся. Сумму от продажи собственной недвижимости они планировали направить в качестве первоначального взноса (ПВ) на Семейную ипотеку.
Супруги с помощью риелтора нашли людей, заинтересованных в покупке, и даже почти договорились о сделке, но покупатели выдвинули свое требование – выписать всех взрослых и детей из квартиры.
И вот тут возник конфликт интересов. Дело в том, что по новым правилам дети и родители должны иметь одинаковую регистрацию на дату сделки по покупке. То есть продав свое жилье и получив за него деньги на первоначальный взнос, семье надо временно сохранить прописку в прежнем жилье.
Часто такой формат и срок для выписки продавца из жилья закрепляют в договоре купли-продажи. Если продавец не выполнит условие, то покупатель может это сделать через суд. Но на покупку даже при небольшом риске готовы немногие покупатели.
Более того, большинство банков для оформления Семейной ипотеки требуют именно постоянную регистрацию. А в нашем случае покупатели категорически не согласны покупать квартиру с зарегистрированными в ней продавцами. В итоге сделка оказалась приостановлена до дальнейшего решения проблемы.
Разбор реального кейса
Специалист по недвижимости компании «Этажи» предложил семье несколько вариантов для успешного проведения сделки:
- Еще до момента заключения договора купли-продажи сделать регистрацию всем членам семьи по другому адресу (к примеру, у близких родственников).
- Взять займ у компании «Этажи» на первоначальный взнос – такая услуга доступна во многих городах страны.
- Взять ипотеку в банке, который готов предоставить отсрочку по первоначальному взносу – то есть ипотеку вы оформите, а сумму ПВ можно будет внести позднее.
Семья из нашего кейса выбрала 3-й вариант – им одобрил ипотеку с отсрочкой по ПВ выбранный банк.
Сделки прошли успешно – уже через месяц счастливая семья въехала в свой новый уютный дом.
Татьяна Решетникова: «При проведении подобной сделки учтите, что с 3 марта 2026 года появилось новое базовое требование ко всем заемщикам (и по рыночной, и по льготной ипотеке) – временная или постоянная регистрация. Причем справка с Госуслуг о прописке на данный момент не принимается, необходима именно справка на бумажном носителе и с печатью».
Последовательность действий
В подобной ситуации сделка проходит следующим образом:
- Продавец обращается к риелтору и выставляет текущую недвижимость на продажу.
- Специалист по недвижимости вместе с продавцом занимаются поиском новой подходящей квартиры.
- Семья продавцов делает постоянную или временную регистрацию (в зависимости от требований выбранного банка) для себя и детей.
- Как только появляется покупатель, происходит подписание договора купли-продажи.
- Параллельно готовятся документы для приобретения выбранной недвижимости.
- Оформляется Семейная ипотека, подписывается договор с банком и с продавцом новой квартиры.
Ошибки при оформлении сделки
Каждый случай индивидуален, поэтому и ошибки могут быть самыми разными.
Например:
- невнимательное изучение документов по приобретаемой квартире – там могут оказаться скрытые собственники, прописанные дети и т.д.;
- незнание обновленных требований законодательства;
- сокрытие незаконных перепланировок и деталей квартиры;
- завышенная или заниженная рыночная стоимость;
- неверная последовательность действий;
- отсутствие окончательного одобрения банка по ипотеке для будущей квартиры;
- оформление потребительских кредитов или микрозаймов еще до одобрения ипотеки и т.д.
Важно! Чтобы минимизировать риски, обращайтесь к профессионалам в сфере недвижимости и ипотеки, именно они помогут избежать основных рисков. А компания «Этажи» гарантирует каждому клиенту безопасность сделки.
Советы для покупателей
Татьяна Решетникова: «При оформлении покупки действительно могут быть различные требования со стороны обеих сторон, часто сделки по расширению идут "цепочкой" и нужно учитывать пожелания каждой стороны. Все договоренности должны быть закреплены документально».
Конечно, рассматривать каждый случай эффективнее в индивидуальном порядке. Не пренебрегайте помощью профессионалов, тем более когда на кону такие большие суммы и благополучие всей семьи.
Обращайтесь за бесплатной консультацией через сайт etagi.com.