2025 год продемонстрировал общий рост цен на рынке вторичной жилой недвижимости Республики Крым, однако наиболее выгодным вложением средств для инвестиций во курортную недвижимость оказались апартаменты на Западном побережье Крыма. За год апартаменты на рынке вторичной жилой недвижимости Западного берега Крыма выросли в цене в среднем на 18,6% достигнув отметки в 210,6 тыс. руб. за кв.м. Южный берег Крыма продемонстрировал чуть более скромный рост в 6,39%. Правда средний ценник на курортные квадраты на ЮБК и составляет 338,2 тыс. ру. за кв.м. В тенденциях рынка вторичной жилой недвижимости Крыму в 2025 году разбирались аналитики маркетингового агентства "Маркет-Крым". Подробности в данном обзоре.
Прежде всего уточним, что анализе рынка поделили Крым на 4 сектора: это Южный берег Крыма, куда вошли территории Ялтинского и Алуштинского городских окургов с соответствующими сёлами и посёлками городского типа; Восточное побережье Крыма, куда вошли города Судак. Феодосия и Керчь с прилегающими береговыми населёнными пунктами; Западное побережье Крыма: г. Евпатория, Саки, а также прибрежные территории Сакского, Черноморского, Бахчисарайского и Симферопольского районов. На данных территориях построены и строятся курортные комплексы апартаментов с соответствующими аттрибутами: 100-метровая водоохранная зона, наличие курортной инфраструктуры в виде баров, ресторанов и прочей развлекаловки, преимущественно сезонная эксплуатация со сдачей помещений в аренду отдыхающим.
Несколько особняком в этом списке стоит ещё одна зона - это территории населённых пунктов Республики Крым, которые не имеют выхода к морю. Под апартаментами здесь понимаются нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, как правило это цокольный и первый этажи, которые при строительстве жилого комплекса планировались под коммерцию, но своего коммерческого применения не нашли и теперь продаются под жильё.
Наиболее дорогостоящими в конце 2025 года оказались апартаменты на Южном берегу Крыма, продемонстрировав отметку в 338.2 тыс. руб. за кв.м. Ценообразование на данных территориях связано с раскрученностью Ялты и Алушты как курортных регионов, а также сказывается ещё и высокая себестоимость строительства зданий на данных территориях, на которых сказываются сложные инженерно-геологические условия (II-III) и нормативная сейсмичность площадки по карте ОСР-2015-А в 8 баллов, которые требуют строительства значительной подземной части здания, которая в жилой фонд не попадает.
На втором месте в ценовом рейтинге расположилось Восточное побережье Крыма - 320 тыс. руб. за кв.м. В цену входит близость к Крымскому мосту. который в условиях отсутствия авиасообщения с Крымом является основной транспортной артерией для туристических потоков. Правда уже есть сухопутная трасса через новые территории, но туристы там пока ездить боятся, что немудрено в условиях террористической активности БПЛА киевского режима.
На крайнем месте в ценовом рейтинге Западное побережье Крыма - 210,6 тыс. руб. за кв.м.. Прежде всего сказывается низкая насыщенность территорий городской инфраструктурой.
Симферополь в данном обзоре будем освещать постольку поскольку, поскольку, как уже указывалось выше, это не курортное жильё, а ценообразование строится на тенденциях рынка офисно-торговой недвижимости.
Самый высокий рост стоимости квадратного метра в 2025 году показало именно Западное побережье Крыма. Средняя стоимость апартаментов на вторичном рынке недвижимости данных территорий за год увеличилась на 18,6%. Прежде всего рост связан с планами властей реализовать на Западном побережье Крыма два туристических проекта: «Золотые пески»,
которые расположатся в Евпаторийском городском округе, и семейный курорт «Крымская Ривьера» в городе Саки. Апартаменты на Восточном побережье Крыма прибавили в цене 13,1%. Наихудшую динамику показал Южный берег Крыма +6,4% к стоимости апартаментов на вторичке. Симферополь и степные районы Крыма ушли в минус на 7%, что связано с общим замедлением экономики Российской Федерации, которая не может не сказываться на рынке коммерческой недвижимости.
Отметим, что вышеуказанный слабый рост цен на Южном берегу Крыма связан прежде всего со значительным объёмом предложения по продаже апартаментов как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. С точки зрения количества выставленных на продажу апартаментов (рисунок 3) явным лидером является ЮБК, на которое приходится 68% выставленных на продажу апартаментов, при этом с точки зрения общей площади выставленных на продажу объектов (рисунок 4) распределение предложения между регионами примерно одинаковое, что может свидетельствовать о том, что в Ялте и Алуште продаются преимущественно апартаменты - студии, которые являются наиболее популярным объектом заработка южнобережных застройщиков. Ценник на квадраты уж больно велик, а покупаются помещения преимущественно под сдачу в аренду. При этом, как показало маркетинговое исследования рынка первичной жилой недвижимости Республики Крым, проведённое в 2025 году маркетинговым агентством "Маркет-Крым", южнобережные застройщики продолжают строить преимущественно высотные здания с подавляющим процентом студий и уже достаточно скоро столкнутся с перегревом данного рынка.
Для общего понимания детальнее укажем цены на апартаменты в конце 2025 года по курортным регионам Республики Крым:
Большая Ялта - 354,3 тыс. руб. за кв.м.;
Большая Алушта - 293,8 тыс. руб. за кв.м.;
г. Феодосия - 202,2 тыс. руб. за кв.м.;
г. Судак - 246,0 тыс. руб. за кв.м.;
г. Керчь - 116,1 тыс. руб. за кв.м.;
г. Евпатория - 234,2 тыс. руб. за кв.м.;
Сакский район - 193,2 тыс. руб. за кв.м.;
Черноморский район - 170,6 тыс. руб. за кв.м.;
Бахчисарайский и Симферопольский районы (берег) - 80,6 тыс. руб. за кв.м.;
Далее про динамику цен в течении 2025 года
Отметим, что цены на апартаменты на вторичке на ЮБК и на Восточном побережье Крыма показывали рост в течении первых 3 кварталов с просадкой в конце года, которая будет устранена уже в первом квартале 2026 года за счёт того, что с этого года в апартаментах разрешена прописка, что естественно скажется на ценовых ожиданиях продавцов апартаментов на вторичном рынке.
При этом Западный берег Крыма выбивается из общей ценовой динамики, демонстрируя ценовую змейку (рисунок 6 жёлтым цветом) в течение всех 4 кварталов 2025 года и всё равно закончив год в существенном плюсе.
Как можно увидеть на рисунках 7 и 8, наибольший объём предложения по продаже апартаментов на вторичном рынке недвижимости Крыма был зафиксирован в первом и втором кварталах 2025 года. Сказалась история с разливо мазута после аварии танкеров в Керченском заливе, после которой многие владельцы сдаваемых в аренду апартаментов побоялись, что сезон-2025 года будет для Крыма неудачным. Но, мазут по большей части ушёл в сторону Краснодарского края, а выбросы по побережье Крыма были устранены, что не могло не сказаться на турпотоке. В 2025 году Крым посетили 6,9 млн туристов, что на 15 % больше, чем в 2024 году. Соответственно, после окончания туристического сезона активность продавцов апартаментов сильно снизилась, что может свидетельствовать об удовлетворённости крымских рантье итогами летнего туристического сезона 2025 года, которые решили попридержать данные активы
Также отметим рост предложения в IV квартале 2025 года по Западному берегу Крыма, что является следствием появления значительного количества новых комплексов апартаментов. Как уже указывалось выше власти Крыма планируют к 2020 году создать на Западном берегу Крыма круглогодичный курорт с отелями, аквапарками, спа-комплексами и самой большой набережной в стране. О планах по созданию новой туристической локации власти Крыма объявили в 2024 году.
На площади более 200 га с береговой полосой протяжённостью около 12 километров планируется строительство 17 отелей уровня 3 и 5 звёзд, которые за год смогут принимать до 1 млн. отдыхающих.
Из федерального бюджета в инфраструктуру проекта «Золотые пески России» вложат порядка 13 миллиардов рублей, еще около 60 миллиардов предоставит один из частных инвесторов. Общая сумма частных инвестиций превысит 130 миллиардов.
Будет ли проект столь масштабным как заявляют это заявляют, что называется, будем посмотреть, но красивые картинки уже привели к существенному росту ожиданий продавцов апартаментов на Западном берегу Крыма (+18,6% к средней стоимости квадратно метра) и ценник продолжит расти.
Также, аналитики маркетингового агентства "Маркет-Крым" прогнозируют продолжение роста цен на апартаменты и в 2026 году на уровне не ниже чем 10% за год.