Почему запреты на краткосрочную аренду не снижают цены
Европейские города всё активнее ограничивают краткосрочную аренду, надеясь вернуть жильё местным жителям и сдержать рост цен. Но опыт Лиссабона и Афин показывает: одних запретов на новые объекты short-term rental недостаточно, чтобы действительно переломить рынок. Даже там, где ограничения действуют уже давно, жильё продолжает дорожать, а доступность покупки и долгосрочной аренды улучшается куда медленнее, чем рассчитывали власти.
Лиссабон стал одним из самых показательных примеров. В конце 2025 года город фактически отказался от прежнего запрета на новые лицензии для краткосрочной аренды в центральных районах, признав, что заметного эффекта для сдерживания цен эта модель не дала. И это произошло на фоне очень сильного роста рынка: по данным Eurostat, в первом квартале 2025 года цены на жильё в Португалии выросли на 16,3% в годовом выражении — это был лучший, точнее самый высокий показатель в ЕС, а в третьем квартале рост составил уже 17,7%. Европейская комиссия при этом относила рынок страны к числу наиболее переоценённых в Евросоюзе.
Афины пошли по противоположному пути. В центре города запрет на новые лицензии ввели с 1 января 2025 года и затем продлили его на 2026 год. Ограничение затронуло первый, второй и третий муниципальные округа — именно те районы, где особенно силён туристический и инвестиционный спрос. Но и здесь рынок не развернулся вниз: центральные кварталы продолжают дорожать, потому что спрос остаётся высоким, а покупатели всё ещё ищут там более доступные варианты по сравнению с дорогими северными и южными пригородами.
Главный вывод статьи в том, что проблема не сводится к Airbnb. Краткосрочная аренда действительно усиливает давление на рынок в туристических центрах, но она не является единственной и, возможно, даже главной причиной жилищного кризиса. Когда в городе не хватает нового жилья, строительство отстаёт, велика доля инвестиционных покупок и сохраняется приток иностранного капитала, запрет на новые short-term rental объекты не меняет базовую траекторию цен. Более того, часть инвесторов просто перераспределяет спрос: уходит в соседние районы, держит объекты пустыми или переводит их в другой формат использования.
Именно поэтому в Европе всё чаще говорят не о тотальных запретах, а о более сложных пакетах мер. Речь идёт об ускорении строительства, стимулах для долгосрочной аренды, налоговых изменениях и более точечном регулировании платформ. На уровне ЕС этот сдвиг тоже заметен: в конце 2025 года Еврокомиссия сделала акцент скорее на рамки регулирования, чем на универсальные запреты. Для инвесторов это важный сигнал: очередная волна ограничений не означает автоматического падения цен. А для властей — напоминание о том, что громкая политическая мера ещё не гарантирует нужный экономический результат. Полный разбор — здесь: https://internationalinvestment.biz/news/7444-pochemu-zaprety-na-kratkosrochnuyu-arendu-ne-snizhayut-ceny.html
#недвижимость #аренда #Airbnb #Португалия #Греция #Европа #инвестиции
