Наш клиент владеет земельным участком в Московской области. Доступ к сопредельному участку фактически проходит через его владение. Мужчина подписал с соседом соглашение о сервитуте и выдал ему ключ от своих ворот. Важное примечание — документ не зарегистрировали в ЕГРН.
Позже соседний участок продали, и новая собственница развернула там масштабную стройку. Она попросила предоставить ей доступ для заезда техники и вывоза строительного мусора через территорию клиента. Тот пошел навстречу, но через некоторое время по ряду причин это решение пересмотрел.
Тогда соседка обустроила отдельный подъезд с центральной дороги к своему земельному наделу, а затем подала иск. Ссылаясь на сервитут, она требовала устранить препятствия в пользовании проездом через участок нашего клиента, взыскать с него расходы на устройство собственного подъезда и компенсировать моральный вред.
А теперь главная интрига: существовало ли в действительности право, на которое она ссылалась?
Правовая позиция
Изучив все обстоятельства дела, мы выделили два ключевых пункта, на которых строилась наша позиция.
- Сервитут как вещное право возникает только после госрегистрации. Соглашение об установлении сервитута не прошло регистрацию в Росреестре. При этом в силу ст. 8.1, 131, 216 и п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут является вещным правом и подлежит государственной регистрации. Подписанное, но не зарегистрированное соглашение не создает сервитут в юридическом смысле.
- Нуждаемость в установлении сервитута отпала. Истица обустроила подъезд к своему участку с центральной дороги. Следовательно, нуждаемость в установлении сервитута отпала.
Мнения судов двух инстанций
Суд первой инстанции согласился с нашей позицией и указал, что оснований для установления факта наличия сервитута не имеется, поскольку он не был зарегистрирован в установленном порядке. Суд также отметил, что сервитут не был фактически определен, так как соглашение не содержало необходимых признаков и условий сервитута, требуемых для регистрации.
Истица допустила существенную ошибку, заявив требование о признании ранее установленного сервитута вместо требования об установлении сервитута. При таких данных суд указал, что отсутствие государственной регистрации свидетельствует о незаключенности сервитута и не порождает взаимных прав и обязанностей сторон.
Требования о взыскании убытков и компенсации морального вреда также не были удовлетворены. По позиции ответчика, со ссылкой на п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 и п. 2 ст. 15 ГК РФ, истице необходимо было доказать, что ущерб возник в результате действий (бездействия) ответчика, а также подтвердить наличие убытков и причинно-следственную связь, однако сделать этого она не смогла.
Апелляция оставила без изменений решение суда первой инстанции.
Выводы
- Государственная регистрация — это не формальность, а юридическая необходимость. Сервитут считается установленным только после внесения записи в ЕГРН. Подписанное, но не зарегистрированное соглашение не создает сервитут в юридическом смысле, следовательно, он не порождает взаимных прав и обязанностей сторон.
- Проверяйте основания претензий, а не только их следствия. При получении иска или претензии эффективная защита начинается с анализа не того, что именно вам вменяют, а на каком основании это делают.
- Добрососедские отношения и правовые отношения — разные сферы. Предоставление разового или временного доступа (ключи, устное разрешение) является актом доброй воли, но не создает автоматически бессрочного обременения для вашей собственности.
- Судебная защита строится на нормах закона, а не на бытовой логике. Суд встает на сторону того, чья позиция лучше обоснована формальными требованиями законодательства.