В последние годы московские управляющие компании стали получать запросы на управление бизнес-центрами, где число собственников помещений измеряется десятками и даже сотнями. Это новая реальность рынка, которая требует от управляющих компаний значительных изменений и переустройства модели работы. В статье рассказываем, надолго ли этот тренд с нами, какие три главные сложности в работе с большим числом собственников и какие решения доступны УК.
Раньше помещения в бизнес-центре чаще всего принадлежали одному или нескольким собственникам, которые могли сдавать их в аренду любому количеству арендаторов. Коммуникация между УК и собственниками была прямой и оперативной – несмотря на возможные разногласия, необходимые решения по бюджету, выбору управляющей компании и капремонту принимались в приемлемые сроки.
Сейчас предложения офисов на продажу в объектах, заявленных к вводу в 2026–2028 гг., блоками более 5 000 кв. м практически отсутствуют на рынке – не более 5% в количественном выражении. Доля проданных площадей за 2025 г. по количеству площадью менее 500 кв. м составила 83%. Сначала «мелкой нарезкой» считались лоты в несколько тысяч кв. м, затем психологический порог снизился до 500 кв. м, а теперь экспонируются и пользуются спросом блоки по 100 кв. м и менее. В результате на объектах крайне сложно не только принять решение о бюджете содержания имущественного комплекса, но и собрать кворум для принятия таких решений. Это напрямую влияет на управляемость качеством эксплуатации, срокам работ и стоимости управления.
Расширение задач управляющей компании
Первая проблема, с которой сталкивается УК, управляющая таким БЦ – необходимость расширения штата и направлений работы: обработка претензий, страхование рисков, общая просветительская работа, налаживание системной коммуникаций с собственниками и т.д.
В вопросах эксплуатации общее благополучие часто зависит от добросовестного выполнения собственниками обязательств по поддержанию работоспособности всех систем. Вопросы, привычные для институционального инвестора или сотрудника, отвечающего за эксплуатацию, в штате компании-собственника, могут быть неочевидны для непрофессионального инвестора, купившего небольшое помещение под сдачу в аренду или для собственных нужд. Любое ЧП – от протечки кровли до отказа узла пожарной безопасности – неизменно порождает вопросы: кто виноват, кто должен был предотвратить, кто оплачивает устранение и последующие убытки.
Наконец, все эти вопросы должны быть прозрачны для всех собственников БЦ, и функция публичной отчетности и просвещения также ложится на плечи УК. По сути, управляющая компания берет на себя задачи по эксплуатации, корпоративному управлению, риск-менеджменту, формированию бюджета на непредвиденный ремонт. И пока структура собственников остается настолько дробной, скорость и предсказуемость управленческих решений будут зависеть не от технической готовности или бюджета, а от способности консолидировать волю большинства и правильно оформить ее процессуально.
Увеличение сроков принятия решений
Вторая проблема — заметное снижение эффективности и управляемости процессов из-за размытия ответственности. Уровень компетенций, планируемый срок владения недвижимостью и горизонт планирования собственников драматически различаются. Многие собственники мыслят горизонтом 3–5 лет, отчего минимизируют вложения в инфраструктуру здания и блокируют решения по капремонту, отдачу от которых они не успеют увидеть. Например, владелец помещения на первом этаже может не осознавать, что и замена лифта, и ремонт кровли – это и его зона ответственности, даже если он ими не пользуется. Задержка и отсрочка критических обновлений, которые необходимо получать большинством голосов собственников, на долгой дистанции увеличивают общий износ и ухудшают ликвидность всего здания.
В экстренных случаях собственник, которого непосредственно топит протекающая кровля, вынужден действовать в одиночку – самостоятельно оплатить ремонт, а затем в судебном порядке доказать правомочность своих действий и взыскать расходы со всей сотни других собственников пропорционально их долям. Управляющая компания бессильна, если на собраниях не присутствует квалифицированное большинство собственников.
Даже «мирные» улучшения оказываются заложниками коллективной воли. Чтобы проложить новую коммуникацию через общедолевую собственность (коммуникационные шахты или фасад), установить оборудование повышенной мощности (например, чиллер сразу для нескольких помещений), разместить рекламу на фасаде или организовать эксплуатируемую кровлю, так же нужно согласие большинства собственников. В крупных объектах это превращается в координационную задачу уровня бесконечных переговоров.
Разделение ответственности между УК и собственниками
Третья проблема связана с разграничением зон ответственности между управляющей компанией, которая управляет общим имуществом, и теми, кто обслуживает помещения конкретных собственников – их внутренними эксплуатационными службами или приглашенными УК.
Поддержание работоспособности частей общедомовых систем – пожарной сигнализации, отопления, водоснабжения – в сфере ответственности владельца площади. Если кто-то из собственников полагает, например, что трубы и фурнитура будут исправными в ближайшие 5 лет, и не обслуживает свой участок сети, уязвимость возникает у всего здания. УК не всегда имеет доступ и мандат на экстренные работы внутри частных помещений, а значит, авария в таком месте способна парализовать весь объект.
В результате для проведения локальных ремонтных работ управляющей компании нужно получить доступ в помещение, договориться о стоимости и сроках работ, соблюсти регламенты, а если последствия локального бездействия выходят за пределы одного офисного блока – инициировать вынесение решения на общее собрание собственников. Координация ухудшается, себестоимость растет, а единый стандарт качества не выдерживается.
Бывает и обратная ситуация – собственная эксплуатационная служба крупного собственника более компетентна, чем выбранная большинством УК по общедолевому имуществу. Так, может возникнуть ситуация, когда собственник добросовестно обслуживает свой технический контур, но в масштабе целого здания инженерные системы эксплуатируются неправильно, приближая срок капительного ремонта и уменьшая ликвидность объекта.
Инструменты решения
Формат мелкой нарезки в строящихся БЦ надолго закрепится на рынке, так как для возвращения к привычным девелоперским моделям возврата инвестиций – продаже и сдаче в аренду площадей крупными блоками – необходимо устойчивое понижение стоимости заемного финансирования. Микронарезка позволяет войти в коммерческую недвижимость с небольшим чеком, но цена входа — усложнение управления помещением и общедолевой собственностью и повышенные операционные риски.
Решения некоторых сложностей уже видны на рынке. Например, свою эффективность показали ПИФы недвижимости: инвесторы покупают паи вместо квадратных метров, а профессиональная управляющая компания с лицензией ЦБ вправе принимать единое решение от лица всех пайщиков. Так рынок частично компенсирует увеличение количества собственников офисов в мелкой нарезке.
Управление бизнес-центром с сотней небольших инвесторов все больше похоже на управление новостройкой, и управляющие компании, традиционно работающие с коммерческой недвижимостью, должны активно перенимать опыт коллег из управления жильем. Первый шаг – цифровизация корпоративного управления: легитимизация заочных и гибридных собраний, электронная верификация полномочий представителей, онлайн-голосование, электронный документооборот и база документов, специализированные платформы для взаимодействия УК и собственников. В сегменте жилой недвижимости такие решения уже закреплены законодательно, а в коммерческой недвижимости рынок де‑факто приближается к ним. Уже есть несколько цифровых инструментов, адаптированных для собственников коммерческих площадей.
Вторая практика, которую УК в сфере коммерческой недвижимости могут успешно перенять – ведение резервного фонда на капитальные затраты по аналогии с взносами на капремонт в жилье, чтобы у управляющей компании были средства на проведение мелких работ без инициирования собрания собственников. При этом важно сделать механизм отчетности УК максимально прозрачным и понятным.
Вероятно, со временем часть мелких лотов будет консолидирована в более крупные блоки институциональными инвесторами, однако провести такую сложноструктурированную сделку практически невозможно без привлечения профильных консультантов. И успешность управления объектами с множеством собственников будет зависеть от того, насколько быстро и успешно управляющие компании смогут внедрить новые решения, и насколько эти решения будут успешно адаптированы для большинства инвесторов, чтобы стать новым стандартом.
Услуги CMWP охватывают выбор технического оборудования для автоматизации систем в зданиях, наиболее долговечных материалов, безопасных и комфортных планировочных решений, организацию курьерской доставки и ряда других сервисов и функций.
Хотите быть среди числа наших клиентов? Оставляйте заявку на сайте.