Почему я отказался от прибыли 2,5 миллиона. История несостоявшейся сделки.

Сегодня отказался от покупки квартиры и решил поделиться с вами. Думаю, многие инвесторы в недвижимость могут с таким столкнуться. На первый взгляд сделка выглядела почти идеальной: 3-комнатная квартира с ремонтом в Москве рядом с метро с хорошим дисконтом. Рыночная цена — 20,5 млн рублей, продавец готов был продать за 17,5 млн.

Математика простая:

дисконт — 3 миллиона, после перепродажи вычтем налог и коммунальные расходы, останется примерно 2,5 млн чистой прибыли. При цикле 3 месяца это примерно 56% годовых на вложенные средства.

Звучит отлично. Но дальше начинается самое интересное.

Долги продавца:

Ситуация типичная для текущего рынка: 8 миллионов ипотека и платить по ней уже сложно. Перед внесением аванса я всегда запрашиваю БКИ (кредитную историю). Сейчас банкротств становится всё больше, поэтому проверяю это заранее.

В кредитной истории обнаружился ещё один долг — 13 млн рублей. Этот кредит брали на строительство дома. Со слов продавца, подрядчик взял деньги и исчез.

Что имеем в итоге:

• квартира — 17,5 млн

• ипотека — 8 млн

• потребительский кредит — 13 млн

• других активов нет

И вот здесь начинается риск. Как может развиваться ситуация далее:

1. Квартира продаётся.

2. Продавец получает примерно 9,5 млн на руки.

3. После этого он идёт в банкротство и пытается списать долг по кредиту 13 миллионов.

В таком случае финансовый управляющий может попытаться оспорить сделку купли-продажи квартиры. Для покупателя это означает годы судебных разбирательств в лучшем случае. Поэтому я отказался.

Меня не волнует:

• сколько дней просрочки у продавца

• какой у него кредитный рейтинг

Меня волнует только один вопрос: хватит ли денег с продажи квартиры, чтобы закрыть все долги продавца.

И второй: можно ли организовать сделку так, чтобы все долги были погашены прямо в рамках сделки.

Если ответ на эти вопросы — нет, лучше отказаться от сделки.