Мы часто говорим о проектах с хорошим инвестиционным потенциалом — районы с КРТ, локации, где цены будут расти. Но почти никогда не говорю об обратном: куда заходить точно не стоит, если хотите заработать. Сегодня как раз об этом.
Речь пойдёт сразу о трёх районах, объединённых в один кластер на северо-востоке Москвы. Ирония в том, что 5–10 лет назад это была одна из самых горячих точек для инвесторов. Сегодня — нет.
Почему здесь нельзя покупать квартиру?
Главная причина простая: свободной земли под застройку почти не осталось. То, что было доступно, уже застроили — активно, плотно, с хорошим продуктом. С начала 2010-х по начало 2020-х здесь появились Серебряный фонтан, Достижения, Вершина Ботаническая, Режиссёр, Союз от Родины и другие проекты.
Плюс огромные зелёные зоны, на которых строить нельзя в принципе, плюс объекты культурного наследия, которые серьёзно ограничивают любую застройку рядом. Тот же ЖК Мира от МР Групп строился вплотную к охраняемому объекту и был вынужден работать в жёстких ограничениях.
Результат: новых крупных проектов здесь не будет. А без новых проектов нет и инвестиционного импульса.
Как это работало раньше?
Достижения стартовали в начале 2020-х по 280–300 тысяч рублей за квадрат. Сейчас те же лоты у застройщика стоят в 2–2,5 раза дороже. Кто успел выйти до роста ключевой ставки и известных событий — заработал очень хорошо. То же самое по Режиссёру, по Союзу, по другим проектам. Доходность под 100% за 2–3 года на тот момент была реальной.
Сейчас такой картины нет. По данным ЦИАНа, цены в этих жилых комплексах давно не показывают взрывного роста. Застройщики периодически выкидывают акционные лоты, предлагают длинные рассрочки или льготные ипотечные программы — и это само по себе давит на вторичку, создаёт стагнацию. Инвестору здесь спекулятивно делать нечего.
И Родина — не единственный застройщик с выгодными условиями входа. У ФСК и ряда других девелоперов сейчас тоже есть интересные схемы. Мы с командой каждый месяц собираем каталог лучших предложений от московских застройщиков — с расчётами, примерами квартир и реальными цифрами по первоначальному взносу и платежам. Забирайте по ссылке.
Аренда
Казалось бы, раз локация зелёная и близко к центру — можно купить и сдавать. Цифры не поддерживают эту идею.
В Серебряном фонтане однушки с хорошим ремонтом уходят в аренду по 150, иногда по 200 тысяч рублей в месяц. Звучит прилично, пока не смотришь на стоимость самой квартиры. Доходность получается 4–5% годовых. Это ниже депозита.
Сочетание высокого порога входа и скромной арендной ставки относительно цены — не то, с чем стоит заходить в инвестицию. В других локациях, где цены ниже из-за менее очевидной экологии или чуть более слабой транспортной доступности, арендная доходность будет заметно выше.
Альтернатива
Буквально рядом с этим кластером находится Бутырский район — и он сейчас в прямо противоположной ситуации. Там идёт КРТ, комплексное развитие территорий. Серая, непривлекательная на первый взгляд застройка будет полностью переформатирована. Уже есть Сайд Тауэрс, Монс, пиковские и эталоновские проекты. Появятся новые бизнес- и торговые центры. Это и есть тот фундаментальный фактор, который двигает цены вверх.
В Алексеевском, Ростокино и Останкинском такого фактора нет. Промышленных зон под редевелопмент практически нет, сносить особо нечего, КРТ не предусмотрено. Локация останется комфортной для жизни, но инвестиционный потенциал уже в значительной мере реализован.
А чтобы найти квартиру с реальным приростом стоимости, подписывайтесь на Телеграм-канал — там разборы районов, подборки ЖК и проекты, которые в ближайшее время вырастут в цене.
Где лучше жить?
Всё сказанное выше — про инвестиции. Для жизни эта локация остаётся одной из лучших в Москве.
Ботанический сад, ВДНХ, Останкино, Дубовая роща — столько зелёных пространств для нормального ежедневного отдыха в одном месте в Москве найти сложно. Я сам жил на Алексеевской и прекрасно помню: до Сретенского бульвара или Сухаревской в непиковые часы — 14–15 минут на машине. Вечером сходил в центр, сел в такси, через десять минут дома.
Достижения — один из лучших премиальных проектов в своём классе. Союз — с одним из крупнейших спортивных кластеров. Серебряный фонтан, несмотря на возраст концепции, остаётся одним из самых уютных комплексов в Алексеевском. Жить во всех этих домах комфортно.
Это, в общем, логичная история: район был недостаточно освоен, потом активно застроился, стал интересным для инвесторов, потом дома заполнились жителями — и инвестиционный цикл завершился. Дальше он будет просто хорошим местом для жизни. Пока не появится что-то новое, что сдвинет ситуацию, — а признаков этого сейчас не видно.
Мы знаем, какие районы включены в КРТ, где есть другие фундаментальные факторы роста. Из всего рынка новостроек подберём 3–5 вариантов под ваш запрос и бюджет и покажем расчёты в день обращения. Работаем без комиссии — её платит застройщик.
С вами был Антон Ширшов. Остаёмся на связи.