В сегменте жилой недвижимости низкой и средней ценовой категории обычно используются довольно простые способы авансирования квартиры.
Чаще всего заключаются авансовые соглашения, вносятся небольшие авансы или обеспечительные платежи.
Иногда используется задаток, но это происходит не так часто.
Однако ситуация меняется, когда мы переходим в сегмент более дорогой недвижимости — условно от 50 млн рублей и выше.
Здесь условия для покупателя заметно ужесточаются.
Продавцы нередко требуют крупные задатки, а сами условия внесения задатка становятся гораздо сложнее.
Например, собственник может не предоставлять полный пакет документов на объект даже на встрече по задатку, обещая передать документы только после внесения денег.
Почему так происходит?
Дело в том, что у дорогих объектов недвижимости, особенно у коммерческой недвижимости, пакет документов может быть очень большим. Его подготовка требует значительных ресурсов: необходимо собрать техническую документацию, заказать выписки, восстановить архивные документы и т.д.
Поэтому продавцы часто не хотят нести эти расходы заранее, пока не убедятся в серьезности намерений покупателя.
Как в таких условиях покупатели вообще вносят задатки?
Казалось бы, ситуация выглядит рискованной. Но в дорогом сегменте работает другая логика рынка.
Покупатели часто говорят буквально одно:
«Я хочу этот объект».
И это понятно.
Некоторые объекты бывают уникальными, а иногда — очень привлекательными по цене. Поэтому покупатели готовы идти на более сложные условия сделки.
Именно в таких ситуациях единственным разумным инструментом защиты становится грамотно составленный предварительный договор.
Почему обычный шаблон предварительного договора не подходит
В подобных сделках невозможно просто скачать договор из интернета.
Юристы и эксперты сначала изучают те данные, которые предоставил продавец, анализируют возможные риски и только после этого начинают формировать условия договора.
Предварительный договор фактически становится инструментом управления рисками.
В документ заранее закладываются различные сценарии развития событий и обязанности сторон.
Как правило, такой договор:
· многостраничный,
· подробно описывает условия сделки,
· содержит ответственность сторон.
Для массового сегмента недвижимости такой подход может показаться излишним.
Некоторые агенты и продавцы начинают возражать, увидев такой документ, и могут отказаться от сотрудничества. Ведь подобные договоры содержат непростые юридические конструкции, и далеко не все разбираются в них и хотят вникать.
Но в дорогой недвижимости именно так и происходит большинство сделок.
Почему «просто прочитать договор» почти никогда не имеет смысла
Не редко покупатели пишут мне примерно так:
«Можно ли я пришлю вам договор, вы просто прочитаете и скажете, всё ли нормально?»
К сожалению, простое чтение текста договора редко дает реальный результат.
Чтобы оценить документ, нужно понимать:
· условия сделки
· переговоры сторон
· ситуацию с объектом
· документы продавца
· возможные риски
Без этого контекста можно максимум:
· поправить стилистику,
· исправить орфографические ошибки,
· убрать очевидные неточности.
Но обеспечить безопасность сделки таким способом невозможно.
Потому что каждый объект недвижимости имеет свои особенности и свои риски.
Как на практике страхуется покупатель при внесении задатка
Основная задача предварительного договора — сделать так, чтобы:
покупатель мог вернуть задаток, если в процессе подготовки к сделке обнаружатся риски.
И при этом не оказался нарушителем условий договора.
Для этого в договоре подробно прописываются различные обстоятельства сделки.
Например:
Проверка семейного положения продавца
Если существует вероятность, что продавец состоит в браке, в договоре можно сразу предусмотреть обязанность предоставить:
· нотариальное согласие супруга,
или
· брачный договор.
Причем именно оригиналы документов.
Продажа только лично продавцом
Иногда покупатель хочет, чтобы объект продавал сам собственник, а не представитель по доверенности.
Если это важно, это нужно обязательно прописывать в договоре.
Иначе может возникнуть ситуация:
Вы приезжаете на сделку, а вместо продавца появляется другое лицо с доверенностью.
Если вы откажетесь покупать объект — задаток может быть потерян.
Передача объекта после регистрации
Если покупателю важно получить объект гарантированно после регистрации права собственности, в договоре можно прописать:
· сроки передачи,
· порядок уведомления сторон,
· действия в случае уклонения продавца,
· возможность одностороннего принятия объекта.
Электронная почта как юридически значимый канал
Сегодня важной частью договоров стало указание адресов электронной почты сторон.
Это нужно для того, чтобы отправка уведомлений по почте считалась юридически значимым событием.
Например, именно таким способом можно фиксировать:
· уведомление о готовности выйти на сделку
· передачу документов
· отказ стороны от выполнения условий
Дополнительные инструменты защиты
Иногда в предварительных договорах используют и более сложные механизмы:
· договор поручительства
· четкий порядок проведения сделки
· фиксацию даты, времени и места подписания основного договора
· порядок признания стороны уклоняющейся от сделки
Все это нужно для одной цели:
не потерять задаток и заставить продавца действовать добросовестно.
При грамотном оформлении документов суды часто встают на сторону покупателя.
Почему в массовом сегменте это почти не применяется
В массовом сегменте жилья такие стратегии применяются гораздо реже.
Если покупатель будет слишком жестко страховать себя, он просто не найдет продавца, который согласится на такие условия.
Продавцы и их агенты обычно хотят:
· простой договор
· отсутствие ответственности
· быстрый выход на сделку
Именно поэтому на рынке часто возникают недопонимания и конфликты.
В ряде случаев это объясняется особенностями массового сегмента: например, там часто проводятся альтернативные сделки. В них сложно добиться выполнения чётких условий по определённым пунктам.
Почему важно заранее договариваться об условиях сделки
Проблема в том, что покупатель может потратить:
· много времени,
· деньги на проверки,
· ресурсы на подготовку сделки.
А потом продавец может:
· отказаться подписывать договор,
· изменить условия сделки,
· предложить другой способ расчетов.
Поэтому все ключевые условия сделки лучше фиксировать заранее, еще на этапе предварительного договора.
И обязательно прописывать ответственность за нарушение этих условий.
Именно это и является основной задачей грамотно составленного предварительного договора.
Читайте «💼 Как покупатель страхуется, внося задаток за недвижимость»
— в Telegram https://t.me/STUDY_REAL_ESTATE/1244
— в MAX https://max.ru/join/D1n9nRN-BF_LEZM8E5vaC6p8x4tx8uYU8e2mXiNipbQ
🎯 Выбирайте удобную площадку.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.