Меня зовут Ирина Панова. Я работаю на рынке недвижимости больше 15 лет и руковожу агентством «Панова и партнёры». Основная часть моих сделок — новостройки бизнес-класса в Москве. И за годы работы я много раз видела одну и ту же историю.
Человек покупает квартиру в новом жилом комплексе примерно за 35–45 млн рублей, рассчитывая, что через несколько лет сможет продать её значительно дороже. На старте проекта всё выглядит логично: район развивается, застройщик известный, архитектура красивая. Но проходит три-четыре года и квартира почти не растёт в цене.А в соседнем комплексе квартиры за тот же период подорожали на 30–40%.
На рынке недвижимости Москвы такие ситуации происходят гораздо чаще, чем принято думать.
Рынок растёт, но не одинаково для всех проектов
Если смотреть на рынок в целом, динамика цен выглядит довольно убедительно. По данным аналитики РБК Недвижимость, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Москвы в 2025 году превысила 420 тысяч рублей.
Но если говорить именно о бизнес-классе, то реальный диапазон сегодня чаще находится между 500 и 700 тысячами рублей за квадратный метр, а в отдельных проектах ещё выше.
При этом внутри рынка динамика очень разная. Есть проекты, где стоимость квартир на этапе строительства может вырасти почти вдвое. А есть комплексы, которые через несколько лет продаются примерно по той же цене, что и на старте. В исследованиях инвестиционной привлекательности новостроек разница между такими проектами может доходить до 80–100% потенциальной доходности. Поэтому покупка квартиры в новостройке сама по себе ещё не означает, что инвестиция окажется удачной.
Как это выглядит на практике
Когда начинаешь внимательно смотреть на рынок, становится заметно, что проекты могут развиваться совершенно по-разному даже в пределах одного района.
Например, в Хорошёвском районе, рядом с метро «Беговая», сейчас развивается премиальный комплекс из нескольких корпусов с закрытой территорией и собственной спортивной инфраструктурой. Интерес инвесторов к нему во многом связан с тем, что рядом планируется образовательный кластер, а такие вещи сильно влияют на спрос со стороны семей. Стартовая стоимость квартир в проекте оценивается примерно в 21,5 млн рублей, а потенциальная доходность на ранних этапах может достигать почти 100%.
В другом районе Москвы — Печатниках — строится квартал бизнес-класса с рекреационными зонами и собственным бизнес-центром. Там стартовые цены начинались примерно с 19,7 млн рублей, а первоначальные расчёты показывали возможную доходность около 90%. Сейчас аналитики оценивают рост примерно на уровне 40%.
При этом есть и другие примеры.
В районе Южного порта формируется новый цифровой квартал с технологическими решениями и системами «умного дома». Это интересный проект с точки зрения городской среды, но прогнозируемая инвестиционная доходность там оценивается гораздо осторожнее — примерно 15–20%.
То есть внутри одного города разница между проектами может быть очень значительной.
Почему это происходит
Когда люди выбирают квартиру для себя, они чаще всего смотрят на вещи, которые легко заметить.
Архитектура дома, двор, красивые рендеры, планировки.Но инвестиционная недвижимость живёт по немного другим правилам.
Через несколько лет квартиру будет покупать уже другой человек, и его интересуют немного другие вещи: насколько удобен район, есть ли рядом транспорт, как развивается инфраструктура, и сколько похожих квартир одновременно выходит на рынок. Иногда жилой комплекс выглядит эффектно на презентации, но после сдачи дома на рынке оказывается слишком много похожих предложений. И продать квартиру быстро становится сложнее.
А бывает наоборот: проект без громкой рекламы постепенно становится одним из самых ликвидных в районе.
На что я обращаю внимание, когда оцениваю новостройку
За годы работы я заметила, что у проектов с хорошей инвестиционной динамикой почти всегда есть несколько общих признаков.
Во-первых, это локация, причём не только текущая, но и будущая. Появление новой станции метро, благоустройство набережной или строительство крупного делового кластера может довольно сильно изменить стоимость недвижимости.
Во-вторых, важен масштаб проекта. Большие квартальные застройки часто формируют полноценную городскую среду: появляются школы, общественные пространства, коммерческие помещения. Это создаёт устойчивый спрос.
И ещё один фактор, который часто недооценивают, — репутация девелопера. У сильных застройщиков проекты обычно лучше продуманы с точки зрения архитектуры, инфраструктуры и качества среды.
Ошибка, которую я вижу чаще всего
Самая распространённая ошибка инвесторов ориентироваться только на визуальную презентацию проекта. Но рынок оценивает новостройки гораздо прагматичнее.
Через несколько лет покупатель будет смотреть не на рендеры, а на реальные вещи: транспорт, район, инфраструктуру и количество похожих квартир в продаже.
Поэтому эффектный жилой комплекс далеко не всегда оказывается лучшей инвестицией.
Если вы рассматриваете покупку новостройки как инвестицию
За годы работы я собрала список ошибок, которые инвесторы совершают чаще всего.Некоторые из них могут стоить очень дорого, особенно если речь идёт о квартирах бизнес-класса. Поэтому я подробно разобрала эту тему в отдельном материале.
В моём телеграм-канале можно бесплатно получить гайд «Как не зайти в неликвид. 5 ошибок при покупке новостройки в Москве (2026–2027)».
В нём я рассказываю, по каким признакам можно заранее понять, что проект может оказаться слабой инвестицией — и какие квартиры на рынке потом продаются сложнее всего.