Покупатели новостроек часто живут в иллюзиях о том, как работают девелоперы. Кажется, что инвесторы помогают проекту развиваться, а обещания о навороченном продукте означают качественный результат. На практике всё устроено гораздо жёстче и прагматичнее. О том, как — рассказывает старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов.
Моё главное правило:
если застройщик орёт с трибун «Мы сделаем мир лучше!», у него ничего нельзя покупать.
Нельзя давать деньги в долг фантазёру. (Все же понимают, что если вы покупаете квартиру в новостройке на котловане, то фактически даёте деньги застройщику в долг?)
А ниже — три важных правила застройщика, которые никак не могут понять даже агенты по недвижимости, журналисты и блогеры, что уж говорить об обычных покупателях.
ПРАВИЛО 1. Возьми в долг и не дай инвестору заработать на тебе
Задача грамотного застройщика — управлять капиталом так, чтобы минимально отдать процентами банку и инвестору. Иначе ты ид*от: раздаёшь всем деньги, строишь и уходишь нищим.
Умный застройщик возьмёт минимальный процент у банка и ещё выжмет цену так, что инвесторы в его проектах на перепродаже не заработают много. Потому что если они заработали, значит, застройщик упустил эту прибыль.
ПРАВИЛО 2. Ты не должен делать мир лучше
Твоя задача как застройщика — построить и продать объект с высокой маржинальностью и скоростью оборота денег. Фактор «деньги во времени» ключевой! Нельзя строить сложный проект и долго его продавать даже с самой большой наценкой, иначе этот самый фактор тебя убьёт — маржу съест процент банку и инфляция.
Как только ты начинаешь строить «самый навороченный проект в мире», нарушаешь этот принцип. Да, журналисты писают кипятком, блогеры восхищаются тобой, но ты уйдёшь без штанов.
ПРАВИЛО 3. Инвестор паразитирует на тебе
Нет никакой разницы между банкиром и инвестором в твою стройку. Это два паразита, которые хотят присосаться к твоей прибыли. Ты пашешь, тонешь в котловане, месишь грязь, а они ещё постоянно тобой недовольны!
Вердикт
Исходя из правил выше, покупателю и инвестору нужно понимать: застройщик — это эффективный или неэффективный бизнес, которому вы на стадии котлована дадите в долг. Какому бизнесу вы готовы дать в долг? Неэффективный застройщик может и даст вам заработать больше, но и риск, что он умрёт с вашим капиталом, выше.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!