При проверке документов перед сделкой с недвижимостью многие обращают внимание на выписки из ЕГРН, документы-основания, справки о долгах и зарегистрированных лицах, обременения, семейное положение собственника, его статус на Федресурсе, на сайте ФССП, а также в ПНД и НД.
Но есть один документ, который иногда упускают — паспорт участника сделки.
А между тем именно из-за него сделка может затянуться или даже сорваться.
Разберёмся, когда паспорт считается действительным и на что обязательно нужно смотреть.
90 дней на замену паспорта после достижения 20 и 45 лет
Многие думают, что в день 20-летия или 45-летия паспорт автоматически становится недействительным.
Это не так.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 23.12.2023 №2267
«Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации…»
паспорт является действительным:
до дня оформления нового паспорта, но не более 90 календарных дней после наступления обстоятельств для его замены.
То есть у гражданина есть 90 дней на замену паспорта после:
- достижения 20 лет
- достижения 45 лет
- смены фамилии, имени, отчества и иных оснований для замены документа.
В течение этих 90 дней паспорт формально продолжает действовать.
Но при сделках с недвижимостью есть важный нюанс.
Если сделка планируется в ближайшие дни, а у участника еще есть время на его замену, иногда лучше не спешить менять его до сделки.
Почему?
Потому что после подачи документов на замену паспорта возникает несколько процессов:
Паспорт изготавливается до 5 рабочих дней (согласно п. 30 того же Постановления).
Но на этом всё не заканчивается.
После получения нового паспорта необходимо время на обновление данных:
в онлайн-банках
на Госуслугах
в различных государственных системах.
И это может занимать ещё несколько рабочих дней. А большинство сделок сейчас проходят регистрацию электронно.
На практике встречаются такие ситуации:
банк не видит обновлённые паспортные данные
клиент не может войти в онлайн-банк
не проходят проверки службы безопасности
электронная подпись не выпускается - как итог сделка приостанавливается на неопределенное время, а порой и на несколько дней.
Как лучше поступить?
Если до окончания 90-дневного переходного срока ещё есть время, часто разумнее:
сначала завершить сделку, а уже после этого спокойно заменить паспорт.
Так вы не будете переживать о том, что пока обновляются данные о новом паспорте в разных системах, покупатель уйдет или процент по ипотеке повысится, или еще что-нибудь случится.
На что обязательно нужно обращать внимание:
на дату рождения участников сделки
на дату наступления 20 или 45 лет
когда истекают 90 дней на замену паспорта
не поданы ли документы на замену паспорта прямо перед сделкой.
Ошибки могут скрываться не только в документах, удостоверяющих личность собственников, но и других участников сделки, а также в доверенностях.
Кстати, у меня был случай, когда сделку остановил банк, предоставляющий ипотеку покупателю, из-за не внушающего доверия состояния паспорта покупателя. Менеджеру банка не понравилось состояние документа и потертость фотографии гражданина. Хорошо, что у покупателя на сделке были с собой водительские права и загранпаспорт, что устроило менеджера банка, и нам с продавцом не пришлось переносить сделку и приезжать на неё еще раз.
Поэтому перед сделкой всегда лучше проводить полную юридическую проверку, в том числе видеть документы, удостоверяющие личность участников сделки "вживую", а не сканы или копии.
Даже если контрагент не хочет предъявлять оригиналы документов по объекту и собственникам, нужно приложить максимум усилий, чтобы с ними ознакомиться заранее. Ведь обе стороны сделки в одной лодке. Их ждет общая сделка. И все стороны должны быть заинтересованы в её чистоте, если они, конечно, являются добросовестными участниками гражданских правоотношений.
Иногда один день решает исход сделки.