«Магнит» или «Маркет»?
💸 При выборе ГАБ инвесторы традиционно отдают предпочтение федеральным сетям - «Магниту», «Дикси», «Пятёрочке». Логика тут такая: узнаваемый бренд, прозрачная отчётность, стандартизированные договоры. Но означает ли это, что независимый мини-маркет - заведомо менее качественный арендатор?
💰 Независимые ритейлеры нередко готовы платить более высокую арендную плату по сравнению с сетевыми игроками. Кроме того, процесс согласования договорных условий с ними происходит гораздо быстрее и проще, не требуя длительных юридических процедур и многоуровневых согласований, характерных для крупных корпораций.
🤝 Независимые ритейлеры, как правило, проявляют большую гибкость при обсуждении коммерческих условий аренды. Они готовы вести переговоры об изменении арендных ставок, предоставлении льготных периодов для запуска (арендных каникул) и других важных деталей договора аренды, которые могут вызывать разногласия. Такой подход позволяет учитывать интересы обеих сторон.
📞 Немаловажным фактором является и оперативность в коммуникации при решении текущих вопросов по эксплуатации помещений. С независимыми ритейлерами вопросы решаются быстрее и проще, чем с крупными сетями с их многоступенчатой системой управления и согласований.
🛒 Ещё одно преимущество независимых ритейлеров - способность адаптировать ассортимент под запросы локального потребителя, что часто бывает затруднительно для больших сетей.
🔍 Ключевой вопрос для инвестора - не «сеть или не сеть», а качество конкретного арендатора и, что важнее, качество самого помещения. Независимого ритейлера стоит проверить через СПАРК или Федресурс: финансовое состояние, история судебных споров, срок работы юрлица и деловая репутация. Если бизнес работает несколько лет и показывает стабильную выручку - это весомый аргумент в пользу надёжности.
🏪 И всё же фундамент инвестиции - это помещение, а не арендатор. Ликвидный объект в правильной локации найдёт нового арендатора при любом сценарии. На рынке присутствуют объекты ГАБ с несетевыми продуктовыми операторами. Например, на Ленинградском проспекте, 33к3 (метро «Динамо», 2 мин. пеш.) есть помещение 195,1 м2, которое арендует независимый продуктовый ритейлер - «Маркет». МАП - 990 000 ₽, договор на 5 лет с индексацией по ИПЦ, стоимость объекта ₽137 млн. И это помещение, по моему мнению, является иллюстрацией того, что устойчивый трафик и востребованный формат обеспечивает спрос на продукты питания вне зависимости от вывески.
💡Подытожу: выбор между федеральным сетевиком и независимым оператором не всегда очевиден. Независимый ритейлер может быть вполне надёжным арендатором. Стоит однако помнить, что защита инвестора в первую очередь в качестве локации: сильное место само по себе сохраняет ценность.
