Когда люди снова станут покупать большие квартиры? Срез по стране
После отмены массовой льготной ипотеки структура спроса заметно изменилась. Спрос на жилье снизился, при этом люди стали чаще приобретать маленькие квартиры.
Участники рынка рассчитывают на возрождение рыночной ипотеки. Если ставки по жилищным кредитам вернутся на уровень 8−12% годовых, это позволит восстановить спрос на просторные квартиры. Также застройщики надеются, что к середине 2027 года доступность рыночной ипотеки восстановится благодаря тому, что ставка снизится до 8% годовых.
❗️А отталкиваться надо не от ставок
Если говорить о влиянии на метраж покупаемого жилья, то ипотека принадлежит к числу вторичных и косвенных факторов. Главную роль играют два обстоятельства.
◻️Первое: соотношение между стоимостью жилья и уровнем реальных доходов населения. Именно этот показатель первичен, параметры ипотеки лишь корректируют его. Стандартная площадь квартир, покупаемых в крупных российских городах, варьируется от 46 до 48 кв. м. Там, где цены выше (Казань, Владивосток, Подмосковье, Новая Москва), метражный показатель опускается до 44-45 кв. м.
В Санкт-Петербурге (где доходы покупателей не успевают за амбициями застройщиков) и Сочи (где недвижимость по умолчанию дорогая для ЛЮБЫХ категорий покупателей) метражный индикатор не дотягивает и до 40 кв. м.
В то же время благодаря высоким зарплатам столичные жители могут себе позволить больше квадратных метров — около 50.
Любопытно, что тюменский рынок пришел к той же точке баланса, но «на более низком этаже». Там соотношение цены/доходы также позволяет покупателям брать квартиры в среднем по 50 кв. м
◻️ Второй определяющий фактор связан с демографией. Две трети российских домохозяйств состоят из одного-двух человек. В Москве и Санкт-Петербурге каждый второй горожанин живет без партнера или семьи, в Екатеринбурге или Новосибирске таких до 45%. Этим людям не нужны большие квартиры и лишние площади, тех же 40+ кв. м им вполне хватает для комфортного проживания.
И застройщики, безусловно, держат в голове указанные цифры.
И ориентируются именно на них, составляя свои продуктовые линейки, потому что демография — это долгая история, соотношение цен и доходов —фактор, по крайней мере, со среднесрочной стабильностью, а ипотека — вопрос тактический, ее конкретные параметры могут быстро меняться, их трудно прогнозировать.
Комментирует аналитик премии URBAN.
