Аналитики компании Maris подвели итоги 2025 года в сегменте офисной недвижимости
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам года составляет 4,36 млн м2. Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,51 млн м2, класса В – 2,8 млн м2.
В 2025 году были введены в эксплуатацию девять офисных зданий совокупной арендопригодной площадью 105 тыс. м2.
Объем ввода спекулятивных офисных объектов в анализируемом периоде практически в два раза превысил аналогичный показатель 2024 года. 79% нового спекулятивного предложения по итогам 2025 представлено офисными центрами класса А.
Крупные офисные центры, введенные в эксплуатацию в 2025: Северная Пальмира, Невская Ратуша, Фабрика Бебеля, Атлас Сити 2 очередь, Гринхаус.
На 2026 год девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 91 тыс. м2 офисной недвижимости (арендопригодная площадь). Доля спекулятивных проектов в будущем году составит 85% прогнозируемого прироста предложения. Относительно показателей 2025 года валовый объем ввода спекулятивных офисных площадей сократится на 20%. Все заявленные к вводу в 2026 бизнес-центры относятся к классу B. Среди объектов, ввод которых ожидается в 2026, наибольшее количество офисных проектов расположено в Центральном, Василеостровском и Фрунзенском районах города.
Офисные центры, планируемые к вводу в 2026: Группа "Илим", Бывший ТЦ Радиус, Укке, Сенатор.
Спрос
Объем сделок по аренде офисных помещений в деловых центрах класса А и B в 2025, по оценкам аналитиков компании Maris, составил 182 тыс. м2 (-52% к 2024).
По итогам года лидирующие позиции в объеме спроса занял реальный сектор экономики (19% валового объема спроса). На втором месте по объему арендованных площадей – компании нефтегазового сектора (18% в валовом объеме спроса). Третье и четвертое место по объему арендованных площадей заняли: предприятия торговли и IT-компании (11% и 15%, соответственно, в валовом объеме спроса).
В 2025 лидирующие позиции в объеме спроса заняли Московский и Центральный административные районы города (25% и 19% валового объема спроса, соответственно). По итогам 2025 года на рынке Санкт-Петербурга были заключены 2 сделки по аренде офисных помещений площадью свыше 5 000 м2. Годом ранее за аналогичный период на рынке были подписаны 13 подобных контрактов.
В 2025 году на рынке наблюдалось сокращение средней площади арендуемых офисных блоков: в сегменте офисных центров класса B (-16%) средний размер арендуемого блока составил 750 м2, против 900 м2 в 2024.
Вакансия
На конец декабря 2025 объем вакантных площадей в офисных объектах составил 174 тыс. м2. Для сравнения, в конце 2024 года было свободно 134 тыс. м2. Объем вакантных площадей в абсолютном выражении на рынке увеличился на +29%.
В офисных центрах класса А вакантны 54 тыс. м2 или 3,6% площадей (+1,6 п.п. к декабрю 2024 года). В классе В уровень вакансии составил 4,2% (+0,5 п.п. к декабрю 2024 года), или свободно 118 тыс. м2 в абсолютном выражении.
По итогам 2025 средний уровень вакантных площадей в офисных объектах класса А и B увеличился на 0,8 п.п. по сравнению с аналогичным показателем на конец 2024 года и составил по состоянию на конец декабря 2025 – 4%.
Арендные ставки
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по вакантным площадям в зданиях класса А на конец 2025 года составляет 2 860 рублей за м2 в месяц, в зданиях класса В – 2 000 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. По сравнению с аналогичными показателями на конец 2024 запрашиваемые ставки аренды в бизнес-центрах класса А возросли на +11,3%, в классе В на +9,3%.
Прогноз развития
На 2026 год анонсирован умеренный прирост объема нового спекулятивного предложения. При условии сохранения невысоких темпов спекулятивного девелопмента в регионе наряду с сокращением объемов спроса мы прогнозируем, что объем вакантных площадей незначительно увеличится относительно показателей, установившихся по итогам 2025, – на уровне 5-7%.