В некоторых домах с крыши открываются красивые виды, которые жители хотят наблюдать или фотографировать не из окон своих квартир. Но чаще доступ на крышу МКД требуется, чтобы выполнить работы — например отремонтировать кондиционер или поправить антенну. При этом выход на кровлю обычно закрыт на ключ, а организации не дают доступ по запросу.
🔸 Почему доступ на крышу МКД ограничен?
Крыша МКД — общее имущество, которое принадлежит всем собственникам помещений. Люди имеют право получить доступ к этим объектам, но в некоторых случаях есть исключения. Они продиктованы мерами безопасности.
Если доступ на крышу дома открыт, это создает следующие риски:
• Повреждение кровли МКД. Ходьба по ней может испортить покрытие, особенно если человек носит обувь с твердой подошвой и каблуком. Из-за этого на крыше появятся трещины, через которые дождевая вода и другие осадки будут заливать чердаки и помещения на верхних этажах. Ремонтировать крышу придется за счет средств на обслуживание общего имущества.
• Травмы. Человек может поскользнуться на крыше, упасть и получить повреждения. Тем более если вход на крышу не закрыт на замок, туда могут попасть дети.
• Ущерб имуществу. На крыше находятся инженерные системы, котельные, оборудование и антенны. При прогулке по кровле люди могут случайно или намеренно повредить эти объекты, и потом будет сложно установить, с кого взыскивать компенсацию за ущерб. Кроме того, есть риск, что кто-то оставит на крыше мусор или непотушенную сигарету — это может стать причиной пожара.
Закрытый вход на крышу МКД не нарушает требования пожарной безопасности. По кровле нельзя прокладывать пути эвакуации, поэтому дверь не должна открываться изнутри без ключа. Это правило следует из ч. 14 ст. 89 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ.
За состояние и безопасность МКД отвечает организация, которая управляет домом. Если люди на крыше повредят коммуникации, кровлю или получат травму, надзорные органы привлекут к ответственности именно УО/ТСЖ/ЖСК. Поэтому им проще перекрыть доступ на крышу дома для всех, чем потом отвечать за последствия.
🔸 У кого есть доступ на крышу МКД и для каких целей?
Согласно п. 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170), вход на крышу МКД надо всегда запирать на замок. К нему нужно сделать два экземпляра ключей, и оставить на люке или двери информацию о том, где они находятся.
Комплекты необходимо хранить в двух местах:
• у диспетчера ОДС или в помещении техника-мастера УО/ТСЖ/ЖСК.
• в одной из ближайших квартир на верхнем этаже, но эти жильцы все равно не могут использовать ключ и выдавать его соседям без оснований.
В Правилах N 170 указано, что на крышу можно выходить, только если надо обслужить или отремонтировать общее имущество, системы и другие объекты. Доступ есть у сотрудников УО/ТСЖ/ЖСК и эксплуатационных организаций, чье оборудование расположено на крыше.
Например, работники управляющей организации могут выйти на крышу, чтобы очистить снег, отремонтировать покрытие или вентиляционные шахты. Провайдер вправе получить доступ на кровлю, если это нужно для установки, ремонта или демонтажа оборудования.
Людям, которые не занимаются технической эксплуатацией и ремонтом дома, запрещено находиться на крыше. Поэтому жители МКД не могут запросить доступ лично для себя. Но иногда все же возникают ситуации, когда попасть на крышу нужно для определенных работ. Например, установить или отремонтировать кондиционер и антенну, помыть окна с помощью услуг альпиниста. Тогда подрядчик или собственник должен запросить у УО/ТСЖ/ЖСК доступ на крышу.
Организация должна рассмотреть письменный запрос в течение 10 рабочих дней и выдать ключи, если для этого есть основания. Но в судебной практике не сложилась единая позиция на счет того, обязаны ли УО/ТСЖ/ЖСК предоставлять доступ сторонним специалистам. Организации часто отказывают, и жителям не удается отстоять свою позицию в суде.
🔸 Пример из практики: апелляционное определение Новосибирского областного суда № 33-7204/2020 по делу № 2-598/2020
Собственник квартиры запросил в ТСЖ доступ на крышу дома, чтобы убрать снег с козырька балкона и определить, какие работы требуются для демонтажа этой конструкции. Житель оплатил услуги промышленного альпиниста.
Товарищество утвердило приказ, который установил порядок доступа на крышу МКД. На запрос собственника ТСЖ ответило отказом и сообщило, что заявку надо подавать строго по правилам.
В частности, необходимо предоставить такую информацию:
• цель выхода на крышу;
• список и объем работ, которые заявитель планирует проводить;
• копию договора с исполнителем;
• документы, которые подтверждают квалификацию специалиста;
• информацию о лицах, которые несут ответственность за безопасное проведение работ и ущерб общему имуществу.
Собственник же предоставил ТСЖ только копию удостоверения промышленного альпиниста. Чтобы получить допуск к общему имуществу, житель подал иск в суд.
Первая инстанция поддержала товарищество: в доме действуют правила, по которым ТСЖ выдает ключи от двери на крышу. Собственник их не соблюдал, поэтому обоснованно получил отказ. Товарищество не нарушило его право пользоваться общим имуществом, а лишь определило условия, которые позволяют соблюдать безопасность и интересы соседей.
Апелляция отметила, что товарищество утвердило приказ незаконно: только общее собрание собственников может установить порядок и правила использования общего имущества. Поэтому ТСЖ должно вынести документ на голосование, а пока приказ не соответствует требованиям законодательства.
Несмотря на заключение о приказе, апелляция все равно оставила решение первой инстанции в силе: собственник не подавал иск, чтобы оспорить этот документ. Его не признали недействительным, поэтому суд сделал правильный вывод. Тем более свободный доступ на крышу МКД ограничен как федеральными, так и локальными актами.
🔸 Когда жителям МКД не могут ограничить доступ на крышу дома?
В некоторых новостройках застройщики изначально предусматривают в проекте эксплуатируемую крышу. Это зона, которая специально оборудована для отдыха, озеленения и размещения разных площадок. На такую крышу можно выходить для прогулок, создания фотографий, занятий спортом, разведения сада и огорода — крыша для этого и предназначена. Специальное разрешение от УО/ТСЖ/ЖСК не нужно.
Крыша считается эксплуатируемой, только если выполняются требования СП 17.13330.2017 и СП 54.13330.2022:
• Зона обустроена по проекту, который согласован с органами власти.
• У крыши плоская поверхность с ограждениями.
• Конструкция крыши учитывает дополнительную нагрузку, которую создают люди, оборудование, площадки и разные объекты.
• На крыше обеспечена защита вентиляционных выпусков и других инженерных устройств, а также шумоизоляция для помещений на верхних этажах.
Чтобы получить свободный доступ на обычную крышу МКД, надо перевести ее в статус эксплуатируемой. Но, как правило, это сложно сделать, если такая конструктивная особенность не предусмотрена в проекте изначально.
Во-первых, оборудовать кровлю технически — это дорого и не всегда возможно.
Во-вторых, надо согласовать изменения с органами строительного надзора и местного самоуправления.
✅ Канал ВКонтакте: полезные статьи о ЖКХ, бесплатные памятки и актуальные новости
✅ Канал МАХ: уникальные новости из сферы ЖКХ, только проверенная информация