Крушение стрит-ритейла
Помните лихие 2010-е? Тогда купить коммерцию на первых этажах новостройки было квестом для избранных. Простому инвестору без доступа к «телу» девелопера ничего не светило. Если объект и выходил в свободную продажу — только с переплатой 20–30% в пользу аффилированных структур топ-менеджмента.
Времена изменились. Службы безопасности девелоперов причесали порядок внутри компаний, а вслед за ними пришла и новая реальность. Сегодня купить стрит-ритейл в новостройке — не проблема. Проблема — найти инвестора, который купит его у девелопера на стадии котлована.
Цифры не врут. В январе этого года спрос на нежилые помещения в новостройках Москвы рухнул на 43,4%. Всего за месяц реализовано 1,8 тыс. объектов. Это на 35,5% ниже показателей января прошлого года. В статистике учитывались сделки от юрлиц и физлиц без опта по Старой и Новой Москве.
Да, можно списать на сезонность: декабрь всегда бьет рекорды, а январь традиционно проседает из-за праздников. Но дьявол — в деталях.
Где болит сильнее всего?
Хуже всего пришлось коммерческим помещениям свободного назначения — падение на 51,5% к декабрю. Машиноместа просели на 50,6%. Даже кладовки, которые всегда брали как дешевый довесок к квартире, потеряли треть спроса.
Но главная проблема не в статистике. Главное — это перегрев на этапе строительства.
Раньше грамотный девелопер закладывал не более 5% коммерческих площадей от жилья. Это «золотой стандарт». 5–8% — еще терпимо. Всё, что выше 10%, для меня всегда было красным флагом. Такими ЖК я советовал инвесторам интересоваться в последнюю очередь и только при существенном дисконте к рынку.
Сейчас же я вижу кварталы-муравейники, где коммерции под 10–15%+.
Малый бизнес, который был основным арендатором этих метров, просто выкашивают. Отмена патентов, рост налогов и падение доходов населения — это удар под дых малому и среднему бизнесу. «Пятерочками», «Магнитами» и «Красным & Белым» ЖК не наполнишь.
Мы уже наблюдаем каннибализм. Арендаторы жрут друг друга в соседних дверях, и в проигрыше все: сам арендатор (не заработал), арендодатель (падают ставки аренды), девелопер (новые метры не продаются) и государство (недополучает налоги). Но чиновники — народ своеобразный, у них горизонт планирования до следующего «сезона назначений».
Таксисты поговаривают, что городские власти уже задумались о новой регуляторке. В столице зреет план ограничить число ПВЗ (Ozon, Wildberries и прочих) на один жилой комплекс или район. Слишком большая нагрузка на дороги от курьерских фургонов.
А вслед за этим, чувствую, примутся и за курьеров на мотоциклах — достали чиновников жалобы от жителей, да и рабочих рук на заводах не хватает. Если их прижмут, это прямой удар по коммерческим помещениям, которые бизнес арендует под работу с онлайн-заказами.
Вы возвратите: «Бред, у большого числа ритейлеров почти 50% выручки уже от онлайн заказов. Никто из чиновников не будем вредить бизнесу ограничивая курьеров на мопедах». Ну, ну…посмотрим, что у кого в приоритетах.
В сухом остатке: рынок коммерческой недвижимости в новостройках перестал быть «золотой жилой». Эра, когда покупали «на котловане» что попало и потом сдавали втридорога, закончилась. Теперь нужен холодный расчет и понимание реальной экономики района.
На платформе Ренталенд мы как раз готовим серию глубоких разборов инвестиционных стратегий в коммерческой недвижимости. Разберем, где еще есть маржа, а куда лучше даже не смотреть.