Почему южный девелопмент больше не копирует Москву
Рынок недвижимости юга России переходит на новую стадию своего развития. Еще несколько лет назад основными покупателями здесь были инвесторы, искавшие способы преумножить капитал, и курортники, готовые приезжать на сезон. Сегодня картина начинает меняться: появились люди, которые едут на юг, чтобы жить здесь постоянно. Это влияет на сами подходы девелоперов и применяемые ими решения. Как именно – рассказывает Александр Абрамов, директор департамента по развитию продуктов ФД НЕОМЕТРИЯ.
Найти свой путь
Удаленная работа стала новым образом жизни для сотен тысяч россиян. Одновременно происходящее на юге России развитие инфраструктуры – школ, детских садов, качественной медицины – делает локацию привлекательной для круглогодичной жизни всей семьей. Получается, что строящиеся здесь новые жилые комплексы воспринимаются уже не как «летняя резиденция», а как полноценный дом. Именно по этой причине на смену вопросу «Как быстро я смогу продать эту квартиру и сколько заработаю?» приходит другой: «Будет ли здесь комфортно моей семье следующие 10-15 лет?». И девелоперы заинтересованы в том, чтобы ответить на него, пересмотрев философию своего продукта.
При этом они не стремятся «догнать Москву», приблизившись к столичным стандартам, о чем часто приходилось слышать. На мой взгляд, это упрощение. Южный девелопмент сегодня развивается в собственной парадигме, и главный вызов для него – не копировать столичные решения, а создавать продукт, релевантный местному образу жизни и климату. Да, многие атрибуты столичного комфорт-класса – закрытые территории, дизайнерские МОПы, подземные паркинги – становятся стандартом бизнес-класса на юге. Но это не механический перенос. Это адаптация, где ключевую роль играют совершенно иные акценты.
Главное архитектурное отличие южного жилья – отношение к внешним пространствам. Если в Москве балкон шириной 90 сантиметров до сих пор считается нормой, то на юге такой формат уже не работает. Основной запрос покупателей местного жилья в полноценных террасах и балконах шириной от 1,2 метра и более, которые становятся продолжением жилого пространства. Также мы видим, как трансформируются планировки: большие стеклянные раздвижные двери, интеграция балкона в общую площадь квартиры, возможность вынести туда зону отдыха. Это ответ на южный образ жизни, где большую часть года хочется проводить на воздухе.
В свою очередь, высокая влажность, близость моря и жаркое лето являются факторами, заставляющими пересматривать подходы к материалам и инженерии. То, что работает в Подмосковье, может не прослужить и нескольких лет в Краснодарском крае. Повышенные требования к вентиляции и осушению, специальные фасадные системы, которые устойчивы к влажности и ультрафиолету – это уже не опции, а необходимость. И здесь московский опыт часто бесполезен: приходится искать собственные решения, тестировать материалы, адаптировать технологии.
Инфраструктура как условие переезда
Отсутствие качественных школ и детских садов всегда было одним из главных стоп-факторов для переезда семей на юг. Впрочем, развитие социальной инфраструктуры зачастую являлось не приоритетной задачей для местных застройщиков. Теперь же они стали не просто «сдавать социалку», а создавать образовательные кластеры, интегрированные в жизнь района.
На мой взгляд, социальные объекты нужно рассматривать как конкурентное преимущество. Школа, детский сад, спортивные объекты должны находиться не за двухметровым забором в конце квартала, а стать частью продуманной среды. В идеале – образовательный маршрут ребенка нужно выстраивать в одной экосистеме, чтобы семья могла жить, учиться и развиваться, не покидая район.
Примечательна ещё одна интересная особенность: спрос на зоны хранения в южных регионах выше, чем в Москве. Связано это, опять же, с переездом на ПМЖ. Велосипеды, самокаты, сезонные вещи – все это требует места. Отсюда рост популярности кладовых в паркингах, отдельных павильонов для хранения велосипедов, продуманных гардеробных в квартирах.
И здесь мы приходим к важному принципу: будущее за трехмерным проектированием. Мы должны продавать не «квадратные», а «кубические метры», используя объем помещений максимально эффективно.
Подводя итог, стоит отметить, что рынок юга России значительно трансформировался и развивается по своим правилам и стандартам. И главный тренд ближайших лет – нелинейный рост. То есть не увеличение площадей ради площадей, а глубокая проработка девелоперского продукта с учетом конкретных жизненных сценариев. Московский опыт для южных регионов важен, но только как база для переосмысления. Климат, образ жизни и потребности населения на юге отличаются, поэтому важно учитывать эти особенности, чтобы проектировать среду для жизни, а не безликие конструкции. И те девелоперы, которые поймут это раньше других, создадут не просто квадратные метры, а востребованные жизненные пространства. А это, пожалуй, главное, что может сделать застройщик в любой точке страны.