В настоящее время достаточно большой редкостью и ценностью считаются «чистые» объекты, не обременённые бывшими собственниками, или хотя бы с минимальным их количеством, особыми статусами, идеальными ВРИ земельных участков и без долгой истории. Такие объекты среди риелторов называют «беспроблемными», и они особенно ценятся как новичками в малом бизнесе, так и их более опытными коллегами.
Однако стоит ли бояться сделок с объектами, которые называют «объектами с историей» или «объектами с юридической нагрузкой»?
Как правило, почти все самые привлекательные нежилые помещения и здания, расположенные в центре или исторических районах, имеющие высокую проходимость и удобное расположение, так или иначе обладают определёнными обременениями, которые многих пугают и заставляют отказаться от покупки.
К таким пугающим факторам относится приобретение помещения, которое находится в залоге у города и ранее было приватизировано по 159-ФЗ. Безусловно, разобраться во всех тонкостях сразу не получится, однако такие помещения могут быть выгодны в финансовом плане, и приобретение такого актива может стать важным этапом развития малого бизнеса. Это позволяет получить в собственность объект недвижимости, выплачивая ипотеку под процент, который зачастую значительно выгоднее банковских предложений.
Поскольку 159-ФЗ гарантирует поддержку малому и среднему предпринимательству и изначально был введён для обеспечения их более стабильного роста и развития, что способствует созданию новых рабочих мест и экономическому обороту, приобрести такое помещение могут не все. Иногда после выкупа помещения у города у небольшой кофейни или магазина пропадает необходимость в этом помещении, либо бизнес вовсе закрывается. Однако помещение уже находится в собственности, и обязанность по оплате выкупных платежей необходимо кому-либо передать. В таких случаях эти объекты снова выходят на рынок.
Только субъекты малого и среднего предпринимательства могут воспользоваться льготой в виде ипотечных процентов в размере одной трети ключевой ставки ЦБ, поэтому при выборе такого объекта важно учитывать, что покупатель должен относиться к этой категории. Кроме того, необходимо внимательно ознакомиться со всей документацией, поскольку на таких объектах часто установлены ограничения по виду использования, а также может действовать публичный сервитут.
Другими пугающими объектами являются объекты культурного наследия, у которых действительно существует ряд ограничений по использованию. В таких случаях настоятельная рекомендация — обратиться к юристу за консультацией. К примеру, в правоустанавливающих документах на подобные объекты нередко содержится неактуальная информация, поэтому могут возникать несоответствия этажности или площади, пересечения границ участков и другие проблемы. Проверить, имеет ли объект такой статус, можно через публичную кадастровую карту и выписку из ЕГРН.
Кроме того, нельзя не отметить одно из наиболее частых опасений клиентов — большое количество владельцев за относительно короткий срок. Разумеется, ни один юрист не подтвердит и не опровергнет, что само по себе большое количество владельцев является проблемой. Каждый случай индивидуален и требует тщательной проверки всех предыдущих юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, владевших объектом.
АВТОР: Мария Анатольевна, старший юрист