КОГДА РОСТОВЧАНЕ ВЕРНУТСЯ К ПОКУПКЕ ДОМОВ?
Рынок загородной недвижимости Ростова-на-Дону в 2023–2025 годах пережил серьезную трансформацию, связанную с изменениями в льготных ипотечных программах и градостроительными ограничениями. Такими данными с «Вестником» поделились в федеральном агентстве недвижимости «Этажи» в Ростове-на-Дону.
2023–2024 годы: период перегрева рынка.
С 2023 года до середины 2024 года рынок загородной недвижимости находился в состоянии активного перегрева. Спрос подогревался доступностью льготных программ и желанием горожан перебраться в собственные дома в условиях экономической неопределенности.
Ситуация кардинально изменилась после 1 июля 2024 года, когда программа массовой льготной ипотеки была отменена. Рынок отреагировал мгновенно: продажи новостроек в Ростове упали в три раза по сравнению с ажиотажным июнем. Спрос сместился в сторону семейной ипотеки, под которую в Ростове-на-Дону попадает большой объем новостроек.
Факторы охлаждения в 2025 году.
Весь 2025 год рынок загородной недвижимости, по данным компании «Этажи», находился на уровне 2023 года. Того ажиотажа, который наблюдался в 2024 году, уже не было. Количество сделок по строительным подрядам оказалось ниже показателей предыдущего года. Снижение спроса было обусловлено несколькими факторами:
1. Общий информационный фон. На рынке накопилось множество негативных примеров, связанных с неблагонадежными подрядчиками, которые срывали сроки строительства и не выполняли договоренности перед клиентами.
2. Работа без эскроу-счетов. Многие застройщики загородной недвижимости работали по старым схемам, без применения эскроу-счетов, что создавало высокие риски для покупателей. Это формировало недоверие к рынку ИЖС в целом.
3. Введение обязательных эскроу-счетов на ИЖС. Государство ужесточило регулирование, распространив механизм проектного финансирования на сегмент индивидуального жилищного строительства. С 1 марта 2025 года использование эскроу-счетов при строительстве домов по договорам подряда стало обязательным. С одной стороны, это стало надежной защитой для клиентов: теперь денежные средства замораживаются на счетах до полного завершения строительства и подписания акта приема-передачи. Но с другой стороны, новые требования привели к серьезной трансформации рынка. Многие подрядные организации, которые ранее работали в серой зоне или не соответствовали требованиям банков для аккредитации, были вынуждены завершить свой строительный бизнес. Строительство подорожало, так как застройщики теперь обязаны работать по новым, более прозрачным и затратным схемам.
Ограничения и переток спроса.
Под конец 2025 года мы ожидали традиционного всплеска активности, однако ситуацию изменили градостроительные ограничения. В связи с требованиями приаэродромной зоны, строительство на территории в радиусе 10 км от границ Ростова и Батайска оказалось под запретом без специальных согласований. Это существенно сузило возможности для возведения нового жилья в пригородной зоне.
В результате покупатели, имеющие доступ к семейной ипотеке, переориентировались на новостройки в черте города. Спрос на загородном направлении временно просел.
Текущая ситуация.
С февраля по март 2026 года наблюдается восстановление спроса. Этому способствует ряд факторов:
— Накопленный ресурс на вкладах. У населения сосредоточены значительные средства на банковских депозитах. По данным исследований, 52% россиян при снижении ставок по вкладам, готовы инвестировать в покупку жилья. Переход средств с депозитов в недвижимость уже начался на фоне снижения ключевой ставки.
— Стабильная стоимость строительства. Цены на строительные материалы и работы практически не увеличились по сравнению с прошлым годом, что делает строительные подряды более привлекательными.
— Защита через эскроу-счета. Несмотря на удорожание, механизм эскроу-счетов постепенно восстанавливает доверие покупателей к рынку ИЖС.
— Потепление и сезонный фактор. С наступлением весны традиционно активизируется спрос на загородном направлении.
«С марта мы ожидаем перетекание спроса по семейной ипотеке в сторону загородной недвижимости, — отмечает директор федерального агентства недвижимости «Этажи» в Ростове-на-Дону Андрей Иванов. — Учитывая, что стоимость строительства осталась на уровне прошлого года, а на руках у населения накоплены средства, высвобождающиеся с депозитов, сегмент ИЖС получит хороший импульс к росту».
Прогноз на 2026 год.
Аналитики предполагают, что первая половина 2026 года станет оптимальным временем для покупки недвижимости, пока цены еще не начали активно расти. При дальнейшем снижении ключевой ставки ипотека станет доступнее, что запустит новый виток спроса и, как следствие, повышение цен.
Основным драйвером загородного рынка останется семейная ипотека, под которую можно приобретать не только квартиры в новостройках, но и строить индивидуальные дома с использованием счетов эскроу.