Инвестиционный стандарт для гостиниц через эскроу-счета
В чем суть, за 1 минуту
Инициатором нового инвестиционного стандарта выступила корпорация «ТуризмРФ». Ранее мы знали её по работе с 141-м постановлением (льготное кредитование), которое на данный момент фактически утратило актуальность. Сама по себе инициатива выглядит здравой: рынок апарт-отелей последние годы развивался хаотично, а стандарт предлагает прозрачность и защиту инвесторов. Однако к деталям реализации остается много вопросов.
Стандарт вводит жесткие требования к гостиничному оператору — он обязан иметь подтвержденную экспертизу и опыт управления. Также в схеме появляется управляющая компания (УК), выступающая координатором между застройщиком, инвесторами и оператором. К УК, работающей по договору доверительного управления, предъявляются такие же логичные критерии, как и к оператору.
Основной вопрос: кто проверяет участников на соответствие этим критериям? Судя по всему, оценивать застройщика, оператора и УК на старте будет сама корпорация «ТуризмРФ». При этом в документах фигурирует возможность участия корпорации в проектах непосредственно в роли управляющей компании. Возникает риск, при котором доступ к рынку получат только структуры, находящиеся в «дружественных» отношениях с госкорпорацией. В условиях дефицита бюджета и избытка средств на депозитах населения идея привлечения частного капитала в гостиничные номера выглядит своевременной, но механизм эскроу-счетов в туризме, скорее всего, станет привилегией для избранных.
Кто несет ответственность за конечный финансовый результат? Логично, что это гостиничный оператор, отвечающий за дистрибуцию и загрузку. Оператор прописывает обязательства по доходности еще до получения разрешения на строительство. Однако здесь кроется главная проблема: сегодня инвестора сложно привлечь доходностью в 5–8%, а показать 12–15% на стагнирующем рынке крайне трудно.
Я практически уверен, что заявленные показатели не будут достигнуты в первый же отчетный период. Это неизбежно приведет либо к массовой ротации управляющих компаний, либо к юридическим «схематозам» на общих собраниях инвесторов, чтобы заблокировать смену оператора и продолжить работу вопреки низкой эффективности.
Серьезные вопросы вызывает механизм распределения прибыли и контроля переменных издержек. В отличие от доходных апартаментов с минимальным сервисом, гостиницы категорий «3 звезды» и «5 звезд» требуют колоссальных и принципиально разных операционных затрат. В текущей концепции отсутствуют четкие формулы расчета переменных расходов, что создает «серую зону»: оператору будет сложно доказать инвесторам и управляющей компании обоснованность затрат, например, на дорогостоящий декор или усиленный сервис, которые напрямую снижают чистую прибыль в отчетном периоде. Без жестких регламентов на эти расходы возникает риск конфликтов: экономия на сервисе ведет к потере конкурентоспособности объекта, а избыточные траты — к падению доходности инвестора.
При этом схема работы через эскроу-счета (100% оплата в течение 7 дней после регистрации ДДУ) защищает лишь этап строительства. Операционная фаза остается зависимой от динамики прямых и нераспределенных издержек — от ФОТ и химии до коммунальных платежей и комиссий агрегаторов. Несмотря на отсутствие в стандарте готовых моделей чувствительности к росту цен (например, на услуги прачечных), авторы подчеркивают главное преимущество гостиничного актива перед классической недвижимостью: максимальную защиту от инфляции. Благодаря рыночному ценообразованию отель может ежедневно корректировать стоимость проживания, оперативно перекладывая растущие издержки на конечного потребителя и сохраняя маржинальность бизнеса.
🇷🇺 Подписывайтесь на канал в MAX
