В феврале продажи квартир в новостройках упали на треть, что будет дальше?
Первичный рынок петербургской недвижимости в феврале продемонстрировал ощутимый спад. По данным аналитиков bnMap, количество сделок по сравнению с январскими показателями упало на 33,9%, в Ленобласти — на 20,9%. Также снизилась суммарная площадь реализованных квартир — на 36,6% и 22,1% соответственно. У сервиса Dataflat.ru цифры несколько иные: по их подсчетам, число зарегистрированных сделок в Петербурге показало снижение на 33% к январю, в Ленобласти — на 23%. Но тенденция и порядок цифр совпадают.
«Эти процессы были ожидаемы. Примечательно, что падение фиксируется не только на рынке недвижимости Северной столицы, но, например, и на рынке „первички“ московского региона. Бурные продажи декабря, которые отчасти перенеслись в завершающей стадии на январь, а также собственно продажи первого месяца года в значительной части были вызваны ожиданием вступления в силу новых условий по льготной ипотеке, затем произошла коррекция рынка. Интересно также, что средний размер приобретенной квартиры — до 37 „квадратов“, средняя стоимость — около 12,2 млн рублей. Это в том числе свидетельствует о значительной доли в покупках малоформатных квартир и студий», — отметил в комментарии «РосБалту» эксперт по недвижимости Виктор Галкин.
В ситуации стагнации первичного рынка и снижения доступности семейной ипотеки, по словам эксперта, вероятен переток покупателей на вторичный рынок жилья.
«На „вторичке“ мы ждем дальнейшего подтягивания цен к уровню новостроек. Здесь сразу несколько причин. Среди них — наличие в продаже привлекательного для покупателя „нового“ вторичного жилья — вчерашних новостроек (они, кстати, быстрее всего вымываются с рынка), в которые можно сразу въезжать, снижение предложения „вторички“ — на за горами высокий сезон, когда собственники переориентируются на дорогую краткосрочную аренду. В силу этого цены, вероятно, в перспективе могут подрасти. В то же времени девелоперы будут занимать выжидательную позицию, а корректировки „витринного ценника“ проводить через акции на конкретные лоты или линейки квартир», — полагает Виктор Галкин.
По подсчетам аналитиков BN.ru, пока рост цен в сегменте «вторички» небольшой: по итогам февраля — от 0,23% для студий и однокомнатных квартир до 1,47% — для четырехкомнатных. При этом подешевели лишь трешки — на 0,27%. В конце февраля средняя цена на «однушки» и студии составила 7,8 млн рублей, на «двушки» достигла 12,8 млн рублей, на «трешки» — в 16,1 млн рублей, четырехкомнатных — в 23,1 млн. И это ощутимо меньше стоимости новостроек.
«На данный момент малоформатные квартиры на первичном рынке можно приобрести в среднем за 9,8 млн рублей, двухкомнатные — за 17,6 млн рублей, трехкомнатные — за 22,4 млн рублей. Традиционно по стоимости „квадрата“ лидируют Петроградка и Центральный район. Цены на жилье в Приморском и Красногвардейском районах ниже в 2-3 раза — в зависимости от класса дома. Наибольшее число предложений сконцентрировано в Василеостровском, Красногвардейском и Невских районах (это, если не учитывать пригороды)», — отмечает Виктор Галкин.
Впрочем, на рынок может повлиять дальнейшее развитие ситуации с ипотекой. В частности — ожидаемое уменьшение рыночных ставок по жилищному кредитованию.
«По нашим оценкам, в этом году застройщики запустят на 10% больше жилья, чем годом ранее, то есть около 45 млн м². По мере снижения ставок по рыночной ипотеке спрос будет расти, а рынок станет рынком продавца, а не покупателя. Но для реализации этого сценария необходимо дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики», — отмечают аналитики Дом.РФ.
При этом, по мнению главы аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, выдачи ипотеки начали «оживать» после снижения банковских ставок ниже 20%. Доступность кредитования эксперт ожидает при достижения уровня ниже 15%, а восстановления рыночной ипотеки — при ставках в 12%. В этом случае доля ипотеки для всех может составить 40% от общего числа выдач (в прошлом году этот показатель равнялся 20%).
«Такой вариант развития событий теоретически допустим. Напомню, что Центробанк сейчас ориентируется на базовый прогноз по ключевой ставке в 13-14% в среднем по году. Если учесть, что в январе „ключ“ равнялся 16%, то прогноз реализуется при его снижении до 10-12% к декабрю. Однако рыночная ипотечная ставка обычно на пару пунктов выше, поэтому 12% она достигнет лишь, если события будут развиваться весьма позитивно, что позволить скорректировать „ключ“ по нижней границе прогноза. На мой взгляд, все же вероятнее, что (если в целом траектория движения будет развиваться согласно прогнозируемому ЦБ вектору), рыночную ипотеку в конце года можно будет взять под 14-15%. Однако и такая ставка уже в определенной степени подтолкнет продажи», — высказывает мнение Виктор Галкин.
На вопрос, стоит ли сейчас покупать квартиру, однозначного ответа нет.
«Если вы подпадаете под условия семейной ипотеки — можно покупать. В остальных случаях (если, кончено, речь не идет о покупке за „живые“ деньги), наверное, лучше подождать — и посмотреть за развитием ситуации», — отмечает эксперт.
Примечательно, что риелторы фиксируют, увеличения спроса на покупку недвижимости без ипотеки: доля приобретенных за собственные деньги квартир в 2025 году выросла на 12% к 2024-му. Наиболее часто такие сделки совершали москвичи и петербуржцы, отдавая приоритет недвижимости на вторичном рынке.
Елена Дудина