➡Продолжаем подводить итоги работы подразделений. После финансов и HR — к коммерческому блоку, который отвечает за наполняемость объектов, арендный поток и экономику портфеля.
МАП
По итогам года месячная арендная плата по портфелю выросла на 17%. Рост обеспечен системной работой по нескольким направлениям:
➡️ плановая индексация
➡️ приведение ставок к рыночным показателям
➡️ новая аренда
➡️ ротация арендаторов на эффективных площадях
Индексация проведена примерно по 74% действующих договоров аренды.
Основная динамика пришлась на периоды высокой выручки субарендаторов — февраль–апрель, а также на стандартные периоды пересмотра МАП в январе и июне.
Новая аренда
- В 2025 году заключено около 50 договоров с новыми арендаторами.
- Общая площадь сданных помещений составила 5 398 м²
- Также полностью реализованы все машиноместа.
Ротация арендаторов
- В течение года велась работа с эффективностью арендаторов на ключевых площадях: слабые форматы заменялись более устойчивыми проектами.
- В портфеле появились и расширились проекты крупных операторов: МедСи, Пятёрочка, Альфа-Банк, Брусника, Тануки, Азбука Вкуса.
- При этом 2025 год для нас во многом стал годом первых решений.По ряду объектов появилась возможность заключать долгосрочные договоры аренды, чего раньше не было.
- Это принципиально меняет модель работы: длинные контракты позволяют планировать доходность объектов на годы вперед и формируют более устойчивый пул арендаторов.
В перспективе это напрямую влияет на наполняемость площадей и качество арендаторов в портфеле.
❓ Пересмотр ставок
✔️ Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости показал, что по части объектов ставки уже не соответствовали рыночной ситуации.
По ряду договоров условия были пересмотрены, что позволило скорректировать МАП и привести ставки к актуальному уровню.
✔️ Работа проводилась на нескольких объектах портфеля, включая Кр. Маяка, Кутузовский, Уральская, Калужская.
Вакантность
В течение года наблюдался рост доли вакантных помещений. На это повлияли несколько факторов:
➖ снижение деловой активности
➖ рост налоговой нагрузки на малый и средний бизнес
➖ высокая ключевая ставка и сложность кредитования
➖ общая экономическая инертность
Изменения в портфеле
- В 2025 году произошло изменение структуры портфеля: часть объектов была продана.
Ранее компания практически не использовала этот инструмент, но в текущей рыночной ситуации продажа отдельных активов стала частью работы с портфелем.
- Это также повлияло на общий объем площадей под управлением — он сократился.
👍 При этом уже в 2026 году в управление поступили новые объекты, о которых мы расскажем отдельно в ближайшее время.
Наблюдения по рынку и практике работы
➡️ Индексация остается наиболее устойчивым инструментом роста арендного потока, но требует точного выбора момента и понимания экономики арендатора.
➡️ Решения арендаторов стали приниматься осторожнее: сроки выхода на сделку увеличились, а требования к локациям и экономике помещения стали выше.
➡️ Крупные сетевые арендаторы продолжают занимать качественные помещения и чаще готовы подписывать долгосрочные договоры.
➡️ Возможность заключения длинных договоров постепенно меняет структуру портфеля и делает наполняемость объектов более стабильной.
🔗 Ключевая задача на 2026 год — увеличение количества объектов под управлением PMG и дальнейшее расширение портфеля коммерческой недвижимости.