Почему одни офисы теряют людей, а другие становятся центрами притяжения

Как меняется рынок офисной недвижимости на примере проекта «Дом Правды».

Есть один неудобный вопрос, который рынок офисной недвижимости только начинает себе задавать: зачем человеку вообще приезжать в офис?

Ещё десять лет назад ответ был очевиден: потому что там находится его рабочее место. Сегодня это уже не так – люди могут работать откуда угодно. И если компания всё равно просит сотрудников приезжать в офис, у этого пространства должна быть дополнительная ценность. Именно поэтому на рынке начинают появляться проекты нового типа.

Зал Редколлегии переосмыслен как бизнес-гостиная – и это тот случай, когда новая функция не обнуляет историю, а усиливает её

Я редко пишу про коммерческую недвижимость. За двадцать лет работы на рынке я видела сотни бизнес-центров: стеклянные фасады, аккуратные холлы, правильные лифтовые группы и довольно стандартные офисные этажи.

Но иногда появляются проекты, которые выбиваются из этого ряда. Не потому, что они выше или дороже. А потому, что у них другая логика пространства. «Дом Правды» на одноимённой улице – как раз из таких проектов.

История места

У этой локации яркая история. Здание на улице Правды связано с легендарным издательским комплексом газеты «Правда». В XX веке это был один из главных медиацентров страны – огромный редакционный организм, где круглосуточно создавались тексты и формировалась информационная повестка эпохи.

Когда-то один из главных медиацентров страны – сегодня редкий пример того, как большая история может получить новую жизнь

Сегодня территория постепенно меняется: бывшая индустриальная зона превращается в новый городской кластер рядом с Белорусской – одной из самых сильных деловых локаций Москвы. И появление здесь проекта с таким названием выглядит почти символично. Как будто место снова получает функцию пространства, где создаются идеи и принимаются решения.

Архитектура и реконструкция

«Дом Правды» расположен в здании полиграфического комбината, построенного в 1930-е годы по проекту архитектора Пантелеймона Голосова – одного из ведущих мастеров конструктивизма. Интерьеры разрабатывала Мастерская №12 Моссовета – коллектив, работавший в эстетике постконструктивизма и раннего советского ар-деко.

На момент окончания строительства это был один из крупнейших издательских комплексов Европы. Здесь работали редакции крупнейших советских газет – «Правда», «Комсомольская правда», «Советская Россия».

Сегодня здание имеет статус объекта культурного наследия, поэтому реконструкция предполагает бережную работу с историческим пространством. Часть интерьеров будет восстановлена по архивным чертежам, включая кабинет главного редактора и зал заседаний редколлегии. Значительная часть этих помещений станет общественными зонами для резидентов здания.

«Дом Правды» после реконструкции – история, которой вернули не только фасад, но и смысл

Проектом реконструкции занимается архитектурная мастерская «Гинзбург Архитектс», известная своей работой по реставрации и восстановлению памятника конструктивизма «Дом Наркомфина».

Таким образом историческая архитектура не просто сохраняется – она становится частью современной жизни проекта. При этом в здании появится новая инфраструктура, которая редко встречается в исторических объектах центра Москвы – например, четырёхуровневый подземный паркинг.

Почему обычные бизнес-центры начинают устаревать

Если посмотреть на рынок офисной недвижимости шире, можно заметить интересную тенденцию. Традиционный бизнес-центр – это довольно простая модель: здание, офисные этажи, ресепшен и парковка. Но последние годы показали, что офис больше не является просто местом работы. Компании всё чаще задают другой вопрос: в какой среде сотрудники проводят значительную часть жизни.

И здесь возникает парадокс. Многие современные бизнес-центры технически очень хорошие, но эмоционально остаются довольно пустыми пространствами. Они функциональны, но не создают среды. А именно среда становится новой ценностью.

Что будет происходить с офисами дальше

В ближайшие 10–15 лет большинство обычных бизнес-центров начнут морально устаревать. Не потому, что они плохо построены, а потому, что создавались для другой эпохи – когда офис был просто местом, где стоят рабочие столы.

В наши дни офис постепенно превращается из «места работы» в пространство притяжения – место встреч, идей, коммуникаций и восстановления. Именно поэтому новые проекты всё чаще напоминают гибрид клуба, отеля и городской среды.

Пространство офиса – это не только метры

Когда говорят о недвижимости, обычно обсуждают рациональные параметры: площадь, планировки, инженерные системы, стоимость квадратного метра. Но есть ещё один фактор – состояние, которое создаёт пространство.

В одном офисе через час появляется усталость и желание выйти на улицу. В другом, наоборот, возникает ощущение собранности и концентрации. Формально это могут быть похожие здания. Но пространство работает по-разному.

На это влияет всё: свет, высота потолков, масштаб помещений, логика движения внутри здания, возможность сменить среду – выйти на террасу, пройтись, переключиться. По сути офис – это среда, которая либо поддерживает человека, либо постепенно его истощает.

Офис в новой логике: не только кабинеты и переговорные, но и места для паузы, встречи и смены ритма

Офис как пространство жизни

В «Доме Правды» эта идея доведена почти до логического предела. Создатели проекта поставили задачу закрыть до 90% повседневных потребностей резидентов внутри здания.

Здесь предусмотрены: фитнес-центр, spa и бассейн, библиотека, сигарный клуб, переговорные и пространства для мероприятий, рестораны, винный бар на крыше, консьерж-сервис и валет-паркинг.

По сути это офисный проект с сервисами пятизвёздочного отеля.

Почему это важно для бизнеса

В проекте отдельно анализируется комфорт сотрудников – он оценивается сразу по четырём параметрам: физический, инфраструктурный, сервисный, эмоциональный.

Это напрямую влияет на эффективность команд. Если пространство поддерживает человека, он быстрее восстанавливается и легче включается в работу. Поэтому такие проекты обычно показывают более устойчивый спрос со стороны арендаторов.

Практическая деталь для инвесторов

Большинство офисных проектов продают помещения в бетоне. Это означает дополнительный этап: проектирование, ремонт, ожидание запуска офиса. Иногда на это уходит год или больше.

В «Доме Правды» офисы передаются с премиальной отделкой, мебелью и техникой. Это означает, что пространство может начать работать практически сразу после ввода здания. Для инвестора это важно: арендный поток появляется быстрее.

Кабинет, в котором уже есть всё для спокойной и собранной работы

Форматы офисов

В проекте предусмотрено несколько категорий офисов – от компактных инвестиционных лотов до представительских этажей. Площади начинаются от 30 м² и доходят до 1000 м², высота потолков – до 3–5 метров.

Это позволяет использовать проект в разных сценариях: небольшой инвестиционный офис, пространство для собственной компании или штаб-квартиру бизнеса.

Если вам интересен этот проект

Сейчас в проекте есть выбор интересных лотов – как инвестиционных, так и представительских. Если вы рассматриваете покупку офиса для собственной компании или инвестицию с последующей сдачей в аренду, напишите мне – я могу прислать:

• актуальные доступные лоты

• расчёт инвестиционной модели

• прогноз доходности по аренде

Написать мне в Telegram

В своем Telegram-канале я пишу не статьи, а короткие наблюдения и истории из практики.

Пусть ваше пространство будет союзником, а не испытанием.

Автор: Анастасия Могилатова

Управляющий собственник Welhome | Создатель метода BodySpace

#ДомПравды #конструктивизм #коммерческаянедвижимость #офиснаянедвижимость #доходнаянедвижимость #инвестиционнаянедвижимость #покупканедвижимости #продажанедвижимости #Welhome