Риэлтор - человек рисковый. Но надеюсь, не настолько, чтобы брать в работу всё подряд.
Нередко ко мне обращаются с просьбой сопроводить сделку с недвижимостью “под ключ”.
Но есть ситуации, когда я отказываюсь брать сделку в работу.
Даже если клиент готов платить.
Почему?
Потому что моя работа — это не просто проверка документов. Это ответственность за юридическую безопасность сделки.
Расскажу на примере одного кейса.
Что входит в сопровождение сделки «под ключ»
Когда я сопровождаю сделку, я делаю намного больше, чем просто смотрю документы.
В комплексную услугу входит:
1. правовая экспертиза документов;
2. проверка объекта и всех собственников;
3. юридическое заключение с описанием выявленных рисков и способов их минимизации;
4. переговоры с банком, нотариусом и другой стороной сделки;
5. взаимодействие при необходимости с психиатром, кадастровым инженером, оценщиком, органами опеки;
6. подготовка всех сопроводительных документов:
— аванс или задаток
— договор купли-продажи
— акты
— расписки
— обязательства
— соглашения и описи;
7. и самое главное:
- консультирование 24/7
- личное присутствие на сделке
- контроль перехода права собственности
- контроль расчётов и передачи квартиры.
Всё это можно назвать одним словом — ОТВЕТСТВЕННОСТЬ.
Моя роль в сделке
Я всегда говорю клиентам:
юрист — это не просто консультант.
Это ваш защитник в сделке.
Если сделка имеет признаки:
оспоримой или ничтожной - я всегда прямо говорю об этом и подсвечиваю все риски.
Моя задача — уберечь участников сделки от будущих судебных споров.
Кейс: квартира с наследственными рисками
Пару дней назад ко мне обратился агент с просьбой взяться за юридическое сопровождение сделки "под ключ" по квартире его клиента (сообщение прилагается).
Уже из его сообщения абсолютно очевидно, что сделка имеет признаки оспоримой наследниками.
Так, квартира была приобретена в браке, и так как не было брачного договора, являлась совместно нажитым имуществом. Даже если супруги позже развелись, это не отменяет режим совместной собственности.
После смерти бывшего супруга ситуация "НЕ УПРОСТИЛАСЬ", а резко усложнилась!
Половина квартиры должна входить в наследственную массу, которую в данном случае должны унаследовать в равных долях все наследники первой очереди.
А именно, судя из сообщения риэлтора, это как минимум четверо потенциальных наследников:
- ребёнок от первого брака
- ребёнок от второго брака
- мать наследодателя
- новая супруга (если на момент смерти брак был зарегистрирован).
И каждый из них имеет право на свою долю в размере 1/8.
Почему такая сделка опасна
Если квартира продаётся без участия всех наследников, риски очень серьёзные.
В таких случаях достаточно легко:
восстановить срок принятия наследства и оспорить сделку купли-продажи (признать её недействительной).
Особенно если речь идёт о несовершеннолетних, пенсионерах и других социально незащищённых категориях.
Как мы знаем, их интересы вправе представлять в суде государственные органы и даже прокуратура.
Что происходит дальше
Покупатель может думать, что всё прошло безопасно:
- деньги переданы
- регистрация прошла и квартира оформлена в его собственность
- передача квартиры состоялась.
Но через год или два, а может и больше, вполне вероятно появление наследников и подача иска. А мы помним, что по наследству срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда наследник узнал о нарушенном праве. Юристы часто называют такой срок - вечностью. И далеко не факт, что пресекательный 10-летний срок, установленный ч.2 ст. 196 ГК РФ, сыграет какую-то спасительную роль для нового собственника.
И тогда начинается долгий мучительный судебный процесс. Каждый день у покупателя стресс и чувство неопределенности. И первый, кого он начинает обвинять в такой неудачной сделке, это, конечно, риэлтор, который "помог" купить такую квартиру.
Так почему я иногда отказываюсь от сопровождения сделки
Я всегда за сделку, если она юридически безопасна.
Но брать ответственность за сделку с очевидными рисками — значит подставлять себя, клиента и его риэлтора.
Поэтому бывают ситуации, когда я прямо говорю:
эту сделку проводить в таком виде нельзя! Либо сначала привести всё в соответствие с требованиями закона, либо отказаться от такой сделки и отойти в сторону. Причем лучше даже зафиксировать свой отказ от сопровождения такой сделки (хотя бы сохранить скрины переписки), чтобы когда-нибудь через несколько лет, вас не попытались "притянуть за уши" к этой небезопасной сделке.
Когда обязательно нужна юридическая проверка
Особенно внимательно нужно проверять квартиры, если:
- объект связан с наследством, приватизацией, договором ЖСК
- собственники разводились, а квартира приобреталась в браке
- есть несовершеннолетние собственники или вкладывались средства материнского (семейного) капитала
- в истории квартиры есть дарение или быстрые перепродажи и т.п.
В таких случаях поверхностной проверки недостаточно.
Если вы покупаете квартиру, сначала нужно выявить и оценить риски, а потом соизмерять "оптимальность сочетания цены и качества товара".
Я провожу глубокую юридическую проверку недвижимости перед покупкой, которая включает:
- историю перехода прав
- судебные риски
- наследственные риски
- банкротство собственников
- семейные риски
- возможные основания для оспаривания сделки.
Если хотите проверить квартиру перед покупкой — напишите мне в личные сообщения.
Юридическая проверка объекта перед покупкой - это сейчас норма.
А вот понадеяться на "авось" или на мнение "знающих знакомых" или на "так в интернете написано" - это сейчас неслыханная роскошь.
Риэлтор - человек рисковый. Но надеюсь, не настолько, чтобы брать в работу всё подряд.