Купил мой друг Серёга квартиру в новостройке. Долго выбирал, метался. В итоге взял с ремонтом от застройщика. Говорит: «Зачем мне голову ломать? Там уже всё готово, заезжай и живи. Обои поклеены, ламинат постелен, сантехника стоит».
Я промолчал, но в душе усмехнулся. Сам через это проходил.
Прошло полгода. Встречаемся, я спрашиваю: «Ну как квартирка?». А он матом крыть начинает. Обои пузырями, ламинат скрипит, розетки кривые, трубы подтекают. И главное — переделывать всё равно придётся, а денег уже нет, все в этот «готовый» ремонт ушли.
Решил я посчитать, сколько на самом деле стоит ремонт от застройщика и есть ли в нём хоть капля смысла.
Что предлагают застройщики
Обычно есть три варианта:
- Черновая отделка. Голые стены, стяжка на полу, подведённые коммуникации. Ничего нет, всё делаешь сам.
- Предчистовая отделка. Стены выровнены, стяжка готовая, разводка электричества и труб сделана, но финишного покрытия нет. Ты сам выбираешь обои, ламинат, плитку, унитаз.
- Чистовая отделка («под клюз»). Всё готово: обои, ламинат, сантехника, плитка, розетки, выключатели. Заезжай и живи.
Казалось бы, третий вариант — для тех, кто не хочет заморачиваться. Но цена этого «не хочу заморачиваться» — космическая.
Считаем деньги
Я взял для примера реальную двушку в спальном районе. Площадь — 55 квадратов. Застройщик предлагает три варианта:
Черновая отделка — 5 млн рублей.
Предчистовая — 5,5 млн.
Чистовая — 6,5 млн.
Разница между черновой и чистовой — 1,5 миллиона рублей. За эти деньги застройщик обещает сделать ремонт «под ключ».
А теперь посчитаем, сколько стоит сделать такой же ремонт своими руками.
Материалы:
— Ламинат нормальный (32 класс) — 800 руб/кв.м × 55 = 44 000
— Плинтус с фурнитурой — 15 000
— Обои (не самые дешёвые) — 7 рулонов по 2000 = 14 000
— Клей, грунтовка, шпаклёвка — 20 000
— Краска для потолка — 10 000
— Плитка в санузел и кухню (20 кв.м) — 40 000
— Плиточный клей, затирка — 15 000
— Сантехника (унитаз, раковина, смесители, ванна) — 50 000
— Электрика (розетки, выключатели, автоматы) — 20 000
— Двери межкомнатные (3 штуки) — 45 000
— Входная дверь (если не меняете) — 0
Итого материалы — около 270 тысяч рублей.
Работа:
— Стяжка пола (если нужна) — 30 000
— Штукатурка стен — 70 000
— Укладка ламината — 20 000
— Поклейка обоев — 20 000
— Покраска потолка — 15 000
— Укладка плитки — 50 000
— Установка сантехники — 25 000
— Электрика — 30 000
— Установка дверей — 15 000
Итого работа — около 275 тысяч.
Всего: 270 + 275 = 545 тысяч рублей. Плюс непредвиденные расходы — пусть 600 тысяч.
Застройщик берёт за этот же ремонт 1,5 миллиона. Разница — 900 тысяч рублей.
Почему такая разница
Застройщик не делает ремонт за свой счёт. Он закладывает его в стоимость квартиры. И накручивает сверху:
- Наценка за организацию. Застройщик нанимает подрядчиков, те нанимают субподрядчиков. Каждый хочет заработать.
- Материалы по завышенным ценам. Застройщик закупает материалы оптом, но продаёт вам по розничным ценам. Или даже выше.
- Минимальное качество. Обои — самые дешёвые. Ламинат — тонкий, который через год разойдётся. Сантехника — китайская, из серии «до первого ремонта».
- Типовые решения. Вам не дадут выбрать. Что положили — то и носи. Хотите переделать? Платите сверху.
- Скрытые дефекты. Неровные стены, плохая вентиляция, некачественная электрика. Вы это увидите только когда заедете.
Качество ремонта от застройщика
Я специально поговорил с прорабами, которые работают в новостройках. Вот что они рассказали.
Обои. Клеят дёшево и быстро. Через полгода стыки расходятся, пузыри появляются.
Ламинат. Самый тонкий, на неровную стяжку. Скрипит, ходит ходуном, замки ломаются.
Плитка. Могут положить криво, со сколами. Затирка дешёвая, быстро темнеет и сыплется.
Сантехника. Самая дешёвая, которая есть на рынке. Смесители текут, унитазы потеют.
Электрика. Розетки могут быть криво установлены, провода сэкономлены. Часто забывают про заземление.
Двери. Дешёвые, с картонной начинкой. Скрипят, плохо закрываются.
Прораб мне сказал фразу, которую я запомнил: «Ремонт от застройщика рассчитан ровно на то, чтобы дожить до окончания гарантии. А дальше — хоть трава не расти».
Что в итоге
Вернулся я к Серёге, рассказал все цифры. Он приуныл. Говорит: «Значит, я переплатил почти миллион за то, что теперь всё равно придётся переделывать?».
Пришлось утешать: не всё так плохо. Можно жить и так, если не придираться. Но если ты привык к качеству и хочешь, чтобы ремонт простоял лет 10–15, готовься переделывать.
Сосед по его этажу взял черновую отделку, сделал ремонт сам за 600 тысяч. Живёт как в журнале. А Серёга сидит на обоях, которые скоро отвалятся, и считает убытки.
Что выгоднее
Я для себя давно решил: черновая отделка или предчистовая. Чистовую брать — значит подарить застройщику 500–900 тысяч за сомнительное качество.
Да, черновая — это геморрой. Надо искать бригаду, закупать материалы, контролировать, ругаться. Но:
— Вы контролируете качество на каждом этапе.
— Вы выбираете материалы сами.
— Вы платите реальную цену.
— Ремонт делается под вас, а не под абстрактного покупателя.
Предчистовая — золотая середина. Стены уже выровнены, коммуникации разведены. Остаётся только финишное покрытие, которое можно сделать под себя и сэкономить на грязных работах.
Чистовая — для тех, у кого совсем нет времени и денег на ремонт. Но надо понимать, что это «одноразовый» вариант. Лет через пять, скорее всего, придётся переделывать.
Главный вывод
Застройщики умеют продавать. Красивая картинка в рекламе, показушная квартира с дизайнерским ремонтом — и вот уже покупатель ведётся на «заезжай и живи». А по факту получает переплату в полтора-два раза и качество «на грани фола».
Я не говорю, что все застройщики — жулики. Есть добросовестные, которые делают нормальный ремонт. Но цена на него всё равно будет выше рыночной. Потому что бизнес не для того, чтобы раздавать прибыль покупателям.
Так что выбор за вами: платить за удобство или экономить и делать под себя. Я свой выбор сделал.
А вы как думаете: стоит брать квартиру с ремонтом от застройщика или лучше черновую и делать самому? Может, есть удачный или неудачный опыт?
Напишите в комментах, очень интересно, кто через это проходил. Давайте соберём народную базу — у кого какой застройщик и как показал себя ремонт.
👍 Если статья была полезной — ставьте лайк. Чем больше нас, тем чаще будем разбирать такие житейские лайфхаки.
Подписывайтесь на канал Бюджетный вариант, чтобы не пропустить следующий выпуск — хочу разобрать, как не попасть на деньги при выборе бригады для ремонта.