Большинство владельцев недвижимости уверены, что главная ценность — это здание. На практике главный актив — земельный участок и его градостроительный потенциал.
По нашему опыту работы в проектно-строительной компании, именно неправильное использование земли чаще всего «съедает» десятки миллионов рублей потенциальной прибыли собственников.
Разберём основные ситуации.
1. Участок используется не по максимальному виду разрешённого использования
Частая ситуация:
на участке стоит склад или старое производственное здание, которое приносит минимальный доход.
Но по градостроительным регламентам там можно разместить, например:
- торговый центр
- офисное здание
- жилую застройку
- апартаменты или гостиницу
Разница в стоимости проекта может быть в 3–10 раз после модернизации здания.
Реальный пример из практики:
собственник сдавал складской комплекс на участке в черте города. После анализа градостроительных регламентов выяснилось, что участок подходит под коммерческую застройку. Потенциальная стоимость проекта увеличилась более чем на 400 млн рублей.
2. Участок застроен неэффективно
Иногда участок используется лишь на 30–40% своего потенциала.
Причины:
- не используется допустимая высотность
- нарушены отступы и пятно застройки
- устаревшая планировка территории
В результате:
- участок приносит меньше аренды
- невозможно увеличить площадь застройки
- инвесторы не готовы покупать объект
При грамотной градостроительной проработке площадь объекта иногда можно увеличить в 1,5–2 раза.
3. Собственник не знает о возможности изменить параметры участка
Многие считают, что параметры земли «фиксированы».
На практике можно:
- изменить вид разрешённого использования (ВРИ)
- получить условно разрешённый вид использования
- изменить градостроительные параметры
- провести переразвитие территории
В нашей практике были случаи, когда после изменения ВРИ стоимость участка увеличивалась в 2–5 раз.
4. Земельный потенциал не анализируется перед покупкой
Очень распространённая ошибка инвесторов — покупать объект, анализируя только текущее использование.
Правильный подход — сначала определить:
- градостроительный потенциал
- возможную площадь строительства
- варианты развития участка
- экономику проекта
Иногда участок со старым зданием может быть гораздо ценнее как площадка под новый проект.
Что должен сделать собственник участка
Перед тем как принимать решения по объекту недвижимости, важно провести градостроительный анализ участка:
- проверить градостроительные регламенты
- определить максимально возможную застройку
- оценить варианты развития территории
- посчитать экономику проекта
В ряде случаев это позволяет увеличить стоимость объекта на десятки или сотни миллионов рублей.
💡 Вывод
Самая дорогая ошибка собственника — считать, что его участок уже используется максимально эффективно.
На практике почти у каждого участка есть скрытый градостроительный потенциал, который можно превратить в прибыль.
Хотите узнать, что должен сделать собственник участка чтобы увеличить его прибыль, подписывайтесь на наш канал, следующая статья посвящена именно этому.